The final interview in the series of five held for my graduation project was with Marthijn Pool.
As co-founder of space&matter he is responsible for the multi award winning De Ceuvel and the CPC platform Crowdbuilding. Both initiatives are keen examples architect initiated housing and office projects in cooperation with future end-users. For my thesis I spoke to him about these experiences as an architect developer.
The interviews were held to inform case studies of developing architects and their respective projects. All interviewees were submitted to a base list of questions to provide better comparison of the varying approaches:
- What are your successfully initiated projects?
- How did you convince your partners in the project?
- Did you make a business case?
- How would describe the role of the architect in this project?
- When did you move own?
- What were the main obstacles you encountered?
Yet most interviews were held as conversations, with the questions acting as mere directives for the talks. All interviews were held in Dutch, the conclusions and report themselves are available in English by clicking here: The Rebirth of the Architect Developer – A.F.Mooi
Interview with Marthijn Pool, co-founder of Space&matter, held on October 10th, 2014 in Amsterdam. (Text in Dutch and edited by Jenske Dijkhuis & Alexander Mooi)
(…) Dat is typisch wat ons onderscheidt bij een eigen initiatief: “met een aai over de bol, wat een leuk idee, o jullie zijn architect.” Dat is met een bepaalde nieuwe lichting architecten wel danig veranderd. Wij zijn met een aantal om ons heen, en dat is misschien ook wel dat nieuwe paradigma van architecten van deze tijd. Dat je als architect ondernemer bent, want je bent degene die ideeën kan verzinnen, dus waarom zou je een idee weggeven zodat iemand anders het kan uitvoeren; waarom zou je het niet zelf uitvoeren? De aanhouder wint, je gaat met je idee langs een wethouder, langs iemand die een leegstaand pand heeft, iemand die een stuk grond heeft of langs een vastgoedeigenaar of ontwikkelaar. Je hebt wel het idee maar niet de middelen; dus er moet geïnvesteerd worden om van een idee een business-case te maken. Die business-case resulteert weer in een ontwerp-opgave.
Hoe uitgebreid is zo’n business-case? (00:52)
Dat hangt van het project af. Space&matter krijgt eigenlijk vrij weinig opdrachten maar twee derde tot driekwart van ons werk is zelf verzonnen werk. Dus daar halen we onze architectuur opdrachten uit. We zijn immers gewoon een architectenbureau. Daarin maken we de uren en dat is ons verdienmodel. Maar vanuit het genereren van ideeën; ideeën worden niet gewaardeerd, maar een idee is eigenlijk heel veel waard. Maar het is een project in de dop. Je hebt er de tussenstap (van de business-case) voor nodig om er echt een project van te maken.
Is het vanaf het begin af aan jullie filosofie geweest, of is het gedwongen door economische omstandigheden? (1:31)
Het één versterkt het ander. Wij zijn met Space&matter begonnen in 2009 na het winnen van een prijsvraag met twee van de drie partners. Tjeerd en Sasha hebben aan die prijsvraag wat geld over gehouden. Zij hebben beide hun baan bij ONE architecture opgezegd. In de avonduren hadden ze die prijsvraag gedaan en dus gewonnen. Met het prijzengeld konden ze het een jaar uitzingen. Tjeerd was weer een studiegenoot van mij. Wij hadden het er altijd al over met z’n tweeën een bureau te beginnen, maar wanneer was nog de vraag. Ik werkte al een jaar of 4 à 5 bij Kas Oosterhuis in Rotterdam. Tjeerd en ik hadden het er op de vrijdagmiddag borrels dan over wanneer we eens zouden beginnen. Het is een kwestie van gewoon beginnen. Dan weten ook je familie en vrienden: “Marthijn en Tjeerd zijn een bureau begonnen.” Wie er op dat moment over een vakantiehuisje nadenkt, komt dan bij jou terecht. Als je voor een baas werkt, komt die vraag ook niet bij je. Zo gezegd, zo gedaan. Zij hadden het prijzengeld, ik zegde mijn baan op en dat was hét moment om te beginnen; aan de vooravond van de crisis. Ik heb toen nog mijn eigen baan op Archined geplaatst; de telefoon stond meteen roodgloeiend; iedereen kwam op die baan af. Mensen uit mijn omgeving vroegen zich ook af of ik het wel moest doen. Maar ik was al een tijdje tenders aan het invullen, maar niet aan het winnen. Ik had wel een paar gave projecten gedaan bij Kas Oosterhuis, dus het was wel weer tijd om verder te kijken. Want het leek er niet op dat we weer een ‘des Oosterhuis’ project gingen binnenhalen in de tegenzittende markt.
Je hebt een meezittende markt nodig waarin mensen wat extra risico willen nemen om echt bijzondere dingen te maken. Ik had vijf jaar op dat bureau gezeten en ging de stekker er uit trekken. Met wat spaargeld heb ik mijzelf een jaar de tijd gegeven om zelf te beginnen. Toen hadden we met zijn drieën heel bewust de keuze gemaakt om bij elkaar te gaan zitten als ZZP-ers, met het idee dat er in de toekomst een bureau uit zou voortkomen; om te kijken of het klikt en om aan elkaar gewend te raken. Wij kregen de keuze om in de Kunststad op de NDSM-werf in Amsterdam-Noord gaan zitten, bij andere creatieven en architecten. Maar eigenlijk trok ons dat niet aan. Toen zijn we op internet gestuit op een aanbieding van een ontwikkelaar, Red Concepts, die in het Kraanspoor gebouw zat. Zij waren door de crisis aan het afslanken en hadden daarom in hun kantoor werkplekken te huur aangeboden. Het leek ons als architecten slim om bij een ontwikkelaar op de vloer te gaan zitten. Dan komen daar misschien interessante dingen uit. Wij dachten vanuit het vooroordeel dat ‘de ontwikkelaar’ de vijand was of van het type ‘gesjeesde jongens’. Wij dachten daar veel te kunnen leren over hoe het ontwikkelen in elkaar steekt door daar op de vloer te zitten en iedere dag mee te lunchen met het resterende team van een stuk of negen ontwikkelaars.
Over hoe zij over de architectuur spraken en dachten. Zoals zij dat zien, is dat zij de opgave maken en daaruit kristalliseren zij een design-brief (programma van eisen, red.). Die design-brief komt bij een architect terecht en de architect mag dan nog het gebouw maken. Wij dachten, als architecten, wanneer wij die brief krijgen, dan gaat het beginnen, dan gaan wij een gaaf gebouw maken! Dan gaan we bepalen wat het effect is op de ruimte. Maar eigenlijk heeft de ontwikkelaar meer impact op hoe het programma van een gebouw is uitgedacht, hoe de compositie en de propositie van een formule is uitgedacht. Waar uiteindelijk het gebouw voor nodig is om de formule te huisvesten. Daar werden we mee geconfronteerd. Het gaat veel meer vanuit de markt, de economie en de sociologie. Waar is behoefte aan? Waar is de markt naar op zoek? Waar ontwikkelt de markt zich naar toe? Terwijl wij, als architecten, nog echt aan het denken waren als ontwerpers en designers.
Is er niet aan gedacht om de projectontwikkelaars te vragen bij jullie op de vloer te gaan zitten, een ‘inclusief’ bedrijf te maken? (6:14)
Toen wij daar aanklopten, vonden zij het wel interessant om de werkplekken aan ‘creatieven’ te verhuren. Maar zij dachten: “wij blijven bij onze leest.” We zijn wel heel intensief gaan samenwerken. Zij hebben onze creativiteit nodig in hun ontwikkelmodellen. Wij hebben weer veel geleerd en zijn wijzer geworden van hun ontwikkelmodellen. Het interessante was dat wij in onze eigen tunnel, van wereldverbeteraars en ontwerpers, zaten: met ontwerpen gaan wij de wereld verbeteren! Wij hebben daar veel inzichten opgedaan met betrekking tot ontwikkelen. Ook omdat we één-tweetjes in projecten hebben gedaan. Ons eerste gerealiseerde gebouw hebben we met en voor hen gemaakt. We hebben met hen samen de conceptontwikkeling gedaan: het ontwikkelen van de vraag voordat wij hem beantwoorden. Uiteindelijk is dat ook in de kern beland van Space&matter. Wij nemen veel initiatief en bij iedere vraag die wij krijgen, halen we de design-brief overhoop en zetten we die naar onze hand. We kijken of de opdrachtgever er wel goed over heeft nagedacht. Dat is op zich best een zelfingenomen positie. Die opdrachtgever heeft er net zes maanden over nagedacht; die geeft jou als architect een briefing en jij zegt na twee weken: “die hele briefing slaat nergens op. Je moet het zo doen!” Je hebt daarmee eigenlijk disrespect voor zijn hele voorwerk.
Voorheen deden wij dat wel altijd, ons er niet bewust van zijnde dat het zijn werk is om de design-brief uit te denken en op te schrijven. We hebben wel meer respect voor die wereld gekregen. Wij zien onszelf nu ook als, niet een ontwikkelende architect, maar wel architecten die een idee ook kunnen omzetten naar een business-case en die business-case tot een architectuurproject kunnen laten leiden. We weten beter de opgave tot het eindresultaat te bevatten. We hebben niet alleen invloed op het eindresultaat, terwijl iemand anders de opgave heeft geschetst.
Er wordt dus een business-case gemaakt, maar op welk punt laat je jouw invloed op een project los? (8:36)
Dat verschilt per project. Bij een project als De Ceuvel (in Amsterdam-Noord, red) zijn we initiatiefnemer in de vraag en in het verzamelen van de toekomstige huurders. We hadden met die toekomstige huurders al een aantal test-voorstellen gemaakt in de ideevorming. Wij hadden het briljante idee om met tweedehands woonboten op het land een broedplaats te maken. De woonboot is dan een soort casco. Dat casco kan je gaan opwaarderen. Normaliter schrijf je een project in tien jaar af, zoals bij bijvoorbeeld studentencontainers, of het steigerwerk. Terwijl wij juist opwaarderen in 10 jaar en na 10 jaar nemen we alles weer mee. Wij zijn daarmee voor 10 jaar gecommitteerd aan dit idee en project.
Betrof de opgave van De Ceuvel een prijsvraag? (9:38)
De vraag was om met een idee, invulling en kloppend plan van aanpak te komen voor 10 jaar gebruik van het plot land dat een broedplaats mag worden. Zo hadden wij de opdracht ingestoken.
Per wanneer gaan jullie op De Ceuvel zitten? (9:55)
Alle aandacht gaat eerst naar het project met de andere boten. Onze boot willen we op 1 december feestelijk openen. Wij hebben ín die broedplaats-ontwikkeling onze eigen boot. In die boot hebben wij dan nog negen jaar plek.
Het is degene die ‘in-elkaar’ schakelt: de Plus-boot. Het was de aller langste boot die wij konden vinden. De boot was eigenlijk te lang voor de plot, tussen een meanderde steiger. Maar elke beperking is een kan,s dus hebben we de kop en de staart eraf gehaald en een kwartslag gedraaid en er zo de Plusboot van gemaakt.
Laten jullie gebouwen achter of blijven jullie betrokken bij jullie gebouwen? (10:45)
We blijven niet zo zeer zelf betrokken, maar onze visie op architectuur is dat wij het liefste gebouwen maken die niet ‘af’ zijn. Het is een ‘Open’ of ‘Open-ended-building’.
Is het een manier van werken die jullie generatie kenmerkt; dat het gebouw niet per se ‘af’ is op moment van oplevering? (11:15)
Wij beginnen met een proces van ideeën genereren en ontwerpen. Wij willen in een zo vroeg mogelijk stadium de eindgebruiker betrekken in het ontwerpproces. Zij stappen bij het halffabricaat in en dan gaan we met hen de rest van het project vormgeven. Dat maakt het heel specifiek en daarmee veel maken interessanter dan wanneer je, aan de hand van aannames, een generiek gebouw zou maken. Het gebouw leeft op die manier ook door, het is nooit af. Tijdelijkheid is dan ook een heel interessant gegeven. Ook al is een gebouw permanent in beton gebouwd voor 50 jaar, daarbinnen kan je weer gradaties maken van 20, 10, 5 of 1 jaar. Het is maar net hoe ‘hard’ je de schil maakt.
Maken jullie ook een bewuste keuze voor niet alleen een programmatisch maar ook een technisch open-einde? (12:30)
Ja, door bijvoorbeeld extra verdiepingshoogte, royalere beuk-maten. Het meest duurzaam is een duurzame ruimtereservering. Duurzaamheid wordt door anderen al snel gezien als technologische duurzaamheid, met zonnepanelen en warmtepompen, maar dat zijn oplossingen voor problemen die je eigenlijk eerst gecreëerd hebt. Je kan op een nuchtere, pragmatische manier duurzaam met het scheppen van ruimte omgaan. Door extra verdiepingshoogte, een logische beukmaat en extra beukbreedte. Maar ook in hoe je een gevel monteert aan je gebouw. Een gevel schrijf je af in 20 à 25 jaar, dus houd je er al rekening mee in hoe je het casco dimensioneert; zodat er na 25 jaar een nieuwe gevel tegenaan kan. Dan kan het een hotel worden, of een appartementencomplex of alsnog weer kantoren, mocht die markt weer een keer aantrekken. Dan is er ook nog het aspect van sociale duurzaamheid: dat betekent dat we mensen vroegtijdig meenemen in het project, zodat we weten voor wie we het maken, zodat we niets maken voor de leegstand. Wat eigenlijk een logisch gegeven is, maar dat vraagt wel wat van je ontwerpstructuur en van je ontwerpmethodiek; hoe ga je met die mensen om?
Zijn er al projecten gerealiseerd waarin jullie deze werkwijze hebben toegepast? (13:45)
Ja, dat is een project voor een bedrijfsverzamelgebouw in Breda in samenwerking met Red Concepts. Wij hebben daar met hen de vraag verbeterd. De ontwikkelaar zag dat het gebouw met een huurder niet meer werkte, maar met heel veel kleine partijen kan je ook een gebouw vullen. Hij had op een campus al twee gebouwen vol staan en wilde nog wel een derde nieuwbouw erbij maken. In crisistijd. Hij voorzag dat mensen die ontslagen worden met elkaar gaan samenwerken en daar ontstaan weer kleine bedrijfjes uit. Die kleine bedrijfjes willen vervolgens weer werkplekken hebben. Hij vroeg ons te helpen een bedrijfsverzamelgebouw te maken. Wat voor idee heb je daar bij? Een lange gang met zes deuren en dan zit iedereen achter zo’n deur? Zodat je verder geen idee hebt wie er verder in het gebouw zitten? Of zoals wij wilden voorstellen, dat je alleen een heel specifieke doelgroep aan huurders binnen haalt. Je creëert daarmee een ‘community’ en een netwerk. Dat is de audiovisuele industrie geworden. We hebben een specifiek gebouw gemaakt voor audiovisuele huurders.
Is daar ook ‘CrowdBuilding’ vandaan gekomen? (14:53)
Het collectiviteit-denken komt daaruit. Dan kan je ‘shared facilities’ (gedeelde faciliteiten, red) introduceren. Zoals bijvoorbeeld een montage kamer. Een startend ondernemer of iemand die drie jaar bezig is, heeft het geld niet om al die apparatuur te kopen. Maar zij willen het wel gebruiken en daarvoor betalen. Dus als die huurders-doelgroep gebruik wil maken van dezelfde faciliteiten, kost het de gebruiker minder maar kan deze aanspraak maken op betere en professionele apparatuur. Er is een montage kamer, een bioscoop/ filmkamer waar je een klant je animatie kan laten zien. Er is verder een opnamestudio en een geluidsstudio. Al die dingen hebben wij in een propositie samengebracht. Maar zijn (de ontwikkelaar, red) eerste reactie was dat hij zich niet wilde vernauwen tot één markt en daarmee het risico vergroten dat hij het gebouw niet vol krijgt, als hij ook allerlei verschillende huurders bij elkaar kon pakken. Onze reactie was dat je dan de sociale structuur in dat gebouw niet hebt. Zodra je lukraak allerlei huurders bij elkaar in een gebouw stopt, komt er over twee jaar een gebouw aan de overkant leeg en als de huur daar € 10,- per m2 goedkoper is, stromen je huurders gewoon weg. Dus hoe ga je een sociale binding maken tussen het gebouw en de gebruiker? Dan moet je een netwerk maken en dan heb je uiteindelijk een gebouw nodig om aan dat netwerk onderdak te bieden. Dan moet je een specifieke doelgroep pakken van elementen die complementair zijn. Klein, middel en groot bedrijf uit de audiovisuele industrie, die een ‘common denominator’ (overeenkomstig belang, red.) hebben en dat zijn dan de faciliteiten. Uiteindelijk is de ontwikkelaar in ons plan van vernauwing van de zoektocht gaan geloven. Je moet tenslotte toch een heel gebouw vullen, maar uiteindelijk lukt dat beter. Want op het moment dat je een aantal huurders hebt, stel je hen de vraag wie uit hun netwerk ook interesse zou hebben om hun buurman te worden in het pand. Dan gaan zij voor jou nadenken. Zo is iedere huurder uiteindelijk ambassadeur geworden voor de volgende huurder.
Gingen al deze potentiële huurders dan ook actief in een vroeg stadium een verbintenis aan met de ontwikkelaar? (16:38)
Er is een aantal huurders dat zegt; “Ik ga als hij ook gaat.” Op een gegeven moment is er een omslagpunt en dan heb je er meteen vijf. De grotere huurders zeggen: “ dit vinden wij interessant, wij gaan sowieso huren”. Dan kan je tegen de kleinere huurders zeggen; “die en die zit er ook en dat is misschien wel een potentiële opdrachtgever voor jullie, want jij bent geluidsman. Maar dat bedrijf maakt zo veel filmpjes en die hebben elke maand wel een geluidsman nodig”. In dat netwerk heeft men elkaar dan ook weer nodig. Zo hebben wij die hele propositie omgebouwd naar een sociaal netwerk waarin men elkaar nodig heeft; daar bouw je een gebouw omheen en dat heeft een bepaalde huurprijs. Op het moment dat een gebouw aan de overkant dan goedkoper blijkt, maakt het niet uit omdat de huurder niet uit dat netwerk stapt.
Hebben jullie aan deze gemeenschap een bepaalde financiële bijdrage gevraagd zodat de ontwikkelaar mee ging in het plan? (17:26)
In wezen is het een klassiek ontwikkelproces geweest, alleen dan ingegeven door de materie en de software. Daaromheen hebben we de hardware heen gemaakt. Wat jij bedoelt, neigt meer naar ‘crowd-building’. Daarin ga je een propositie ‘kick-starten’ voordat je weet of er een propositie is.
Dit lijkt op een overgangsmodel … (18:15)
CrowdBuilding is meer het planten van een zaadje. Bij AV-Huis hebben we het zaadje bedacht, gepoot, water gegeven. Daarna hebben we met de huurders samen groter laten groeien. Al het risico lag, zoals traditioneel, bij de ontwikkelaar. Het verschil is dat je voor een bepaalde groep creëert. Het creëren van groepen en collectieven zit in al onze projecten. Het crowd-builden is ontstaan vanuit het CPO (collectief opdrachtgeverschap) werken en voor groepen het initiatief nemen. Als wij dat niet zelf doen, dan sluiten wij ons in een vroeg stadium aan bij iemand die het initiatief neemt. Zodat wij daarin de opgave kunnen smeden en heel specifiek kunnen maken. Bij CrowdBuilding zagen we de toenemende behoefte van individuen om zich te clusteren in groepen en tegelijk zagen we de structurele leegstand van kantoorgebouwen. Die groepen kunnen niet direct ergens wonen. Als individu kijk je op Funda, maar Funda heeft niet wat je zoekt als je vooraf wil weten wie je buren zijn en een bepaalde sociale structuur verlangt. Met een groep kan je wél een leegstaand pand aanpakken. Je kunt op CrowdBuiling zelf onder een bepaald thema een groep starten en daar kunnen mensen zich bij aansluiten zodat je momentum opbouwt. Eigenaren kunnen op de site een leegstaand pand uploaden zodat architecten kunnen zien welke leegstaande panden er zijn. Als ik als architect een gaaf pand zie, bijvoorbeeld aan de rand van het Westerpark, dan kan ik studio’s maken, Airbnb appartementen gecombineerd met wonen. Dat kan ik dan gaan uitdenken om te kijken of daar een groep voor is; die zich daarvoor wil inschrijven. Die initiatieven vinden gelijktijdig plaats op het platform. Uiteindelijk kunnen daar ‘cross-links’ ontstaan, wat een gouden match kan worden en dan is er een project.
Hoe functioneert deze website nu? (20:30)
Dat gaat nog niet heel hard. Halverwege vorig jaar hebben we de beta-website gelanceerd. Het idee is anderhalf jaar daarvóór bedacht. Wij hadden zelf niet het geld om in een website te investeren, dus dan ga je met partijen praten. Uiteindelijk hebben wij Blauwhoed als partner gevonden. Zij wilden wel betalen voor het idee en het geld dat zij hebben betaald, hebben wij meteen geïnvesteerd in die website. Daarmee zijn wij voor 50% eigenaar van het plan en de site zoals het nu is. Zo kan je dat uitruilen.
Maar dan heb je een lege website. Er staan nog geen panden op, maar wel het idee dat er mensen en panden op de website moeten komen. Die panden krijg je in het begin alleen maar als je naar de eigenaren toe gaat. Op termijn verwachten we dat eigenaren naar ons toe komen. Maar dat gebeurt pas als het eerste succes is geboekt. We zijn nu al een jaar bezig om de 10 a 12 panden die nu op de website staan binnen te halen. Er is een bepaalde mate van exclusiviteit. Wij zetten het plan online met de plattegronden, de doorsnedes, de lokatie-analyse etc. Wanneer wij al dat voorwerk doen en een maand later verkoopt diezelfde eigenaar het aan een ander, hebben wij voor niets het voorwerk gedaan. Er zit dus nu een bepaalde mate van afhankelijkheid in die de pandeigenaren ook niet aantrekkelijk vinden, maar daar ontkomen we nu niet aan. Tot nu toe is onze eigen investering wat wij op de site zetten. Wij zien dat er uiteindelijk een kick-start voor nieuwe projecten uit kan komen. Voor die nieuwe projecten moeten architecten het werk gaan doen en dat zouden wij dan graag willen doen. Dat kunnen echter ook andere architecten zijn.
Wat gebeurt er als na jullie voorwerk voor een andere architect wordt gekozen om het project verder mee te ontwikkelen? (22:23)
Wanneer dat gebeurt, draag je een commissie aan ons af, een soort vindersloon voor het platform. Zonder dat platform hadden zij immers de opdracht niet gekregen. Een percentage of een vaste prijs wordt terugbetaald aan het platform voor de opdracht die de andere architect er aan overhoudt. Dat is niet direct onze verdienste, maar wel een middel om het platform weer beter te maken.
Nu zit de website dus nog in de bèta fase? (22:40)
Ja, het is nog volop in ontwikkeling. We willen dat het platform zichzelf gaat terug verdienen en zichzelf kan onderhouden om het door te ontwikkelen. Daarnaast hopen we dat wij als Space&matter, wij staan dan buiten het platform, er onze ideeën kunnen testen. Het is interessant dat er een poule van mensen continu rondom CrowdBuilding zwermt en er is een leegstaand pand of een idee; dan kan je dat in de week leggen. Je kan kijken hoe men en hoe snel men erop reageert. Je kan ideeën toetsen aan de tijdgeest en aan de markt.
Hoe reageert een gemeente als Amsterdam of Rotterdam op jullie platform? (23:18)
Die zijn heel enthousiast.
Het ligt niet lastig met bestemmingsplannen of dergelijk? (23:26)
Nog niet alles is ondervangen, voordat een pand ‘gekickstart’ kan worden. Wij geloven wel dat op het moment dat wij een enthousiaste crowd vinden voor een kantoorgebouw met bestemming ‘kantoor’, we dat met de gemeente openlijk bespreken. Een architect heeft bijvoorbeeld een plan gemaakt voor een Airbnb-loft en is er een geïnteresseerde crowd en pandeigenaar, dan kan de gemeente moeilijk om ons heen. Het is een Rotterdamse architect, een Rotterdams pand, een Rotterdamse eigenaar; die mensen willen dit, dan ga je als gemeente toch niet tegen die mensen zeggen dat ze dat niet moeten willen. Wij verwachten dat je dan een soort bestemmingswijziging afdwingt. Puur omdat je een kritische massa bereikt.
Hoe wordt er gereageerd op jullie verschillende rollen binnen het proces: als initiator , architect, bemiddelaar, plannenmaker, etc.? (24:10)
Ik zie dat niet als verschillende rollen. Wel als verschillende fases binnen dezelfde rol maar voor ons is de rol van architect heel breed en ruim.
In eerder onderzochte projecten bleek vaak dat de architect vanuit zichzelf vaak de potentie van een plek zag en daar iets mee wilde doen. Voor anderen is het feit dat de architect zichzelf aan het project compromitteert dan een soort blijk van kwaliteit en vertrouwen. Hebben jullie een soortgelijke ervaring bij eigen deelname aan jullie projecten? (24:36)
Zo heb ik het nooit gezien. Het zijn eigen projecten en initiatieven waar wij in geloven, anders zouden we onze energie er niet in steken. CrowdBuilding heeft nu alleen nog tijd en geld gekost. De architecten markt is vrij dun, dus waar haal je de tijd vandaan? We sprokkelen tijd van ander werk bij elkaar en stoppen het in dit initiatief omdat daar iets veel groters mee geagendeerd wordt. We willen een ander paradigma scheppen, hoe je met zo’n initiatief en een grootschalig platform uiteindelijk meerdere initiatieven op gang kan helpen. Dat is voor de hele maatschappij een manier van wereld verbeteren. Dat is niet het hoofddoel, maar we proberen continu nieuwe manieren te vinden om in de stad mensen bij elkaar te brengen en middels een ruimte aan elkaar te verbinden.
Is het makkelijker deze initiatieven te ontwikkelen omdat je er vanaf het begin zelf bij betrokken bent, en het niet een opdracht is die je van een ontwikkelaar krijgt? (26:20)
Een voorbeeld daarvan is Smartlofts, een transformatie project aan de John F. Kennedylaan in Amsterdam, voor 35 huishoudens. Een jaren 70 betonkolos. Als je kijkt naar de sociale agenda, dan is wat we daar hebben gedaan een goed voorbeeld. Daar hebben we kleinere ruimtes gemaakt waarbij er minder ruimte in bezit is, maar er meer ruimten worden gedeeld. Je deelt bijvoorbeeld per verdieping een wasruimte en er is een gemeenschappelijke leefruimte. Er is een Airb&b appartement, zodat als van de ene bewoner de schoonouders komen op maandag, die er dan kunnen logeren, en de schoonouders van de buren komen dan op vrijdag. Als je dat met elkaar in het gebouw afstemt, dan is dat geen probleem. Als ik zelf een woning zou hebben waar ik én een vierkante meter extra kwijt ben aan wasruimte, én een logeerkamer moet realiseren, ben ik als bewoner meer ruimte en geld kwijt aan die voorzieningen in huis. Elke m2 kost tenslotte zo’n € 3000,-. Zo denk je meer aan het gebruik van bepaalde voorzieningen en lever je alleen de echte basisvoorzieningen, die men kan aankopen en in bezit kan hebben. Dat is een Smartloft. Wanneer je al die lofts samenbrengt in een collectief gebouw, heb je alle tussenruimte die je met andere bewoners deelt. Dat is de sociale agenda die een ontwikkelaar niet in een plan had gebracht. Wij hadden dat idee bedacht en het eerste wat de ontwikkelaar probeerde was om die extra ruimte er uit te wippen. Daar wilde hij liever een appartement van maken, want dat levert geld op. Haal die gemeenschappelijke ruimte eruit en je kan weer twee extra appartementen maken wat €300.000 oplevert. Maar dat druist volgens ons in tegen de meerwaarde voor de overige gebruikers.
Dus als jullie moeten kiezen tussen €300.000 meer op de totale verkoopsom of het bereiken van een bepaalde sociale agenda, zoals leefbaarheid of een hoger voorzieningsniveau, dan kiezen jullie voor het laatste? (28:45)
Ja, wij kiezen voor de sociale agenda. Wij zijn geen ontwikkelaar. Wij ontwikkelen wel de plannen, maar de ontwikkelaar betaalt ons voor het maken van de plannen. De ontwikkelaar vraagt ons niet, wij vragen de ontwikkelaars en hebben hun geld nodig.
Dus jullie ontwikkelen een plan, zoeken de locatie en dan zoeken jullie een ontwikkelaar die garant kan staan voor de initiatiekosten en de voorfinanciering, de leges, het afname risico en dergelijke? Hij draagt dus uiteindelijk het risico? (29:21)
Wij hebben een bepaalde architectuuragenda. Wij zien dat we alleen die architectonische opgaves krijgen door ze zelf te verzinnen. Uiteindelijk leggen we die opgave bij iemand neer, zodat we de architectonische opgave weer terug krijgen. Dan hebben we zelf de blauwdruk van de opgave geschreven.
Daarmee neemt de ontwikkelaar voor lief dat hij misschien €300.000 minder verdient? (30:05)
Wij overtuigen hem ervan dat de verkoopsnelheid van die appartementen hoger is. Bij het AV-Huis ging het binnen twee jaar van ontwikkeling tot realisatie, inclusief de verhuur. Dat tijdens de crisis, in Breda. Dat had niemand ons met een conventionele manier van werken nagedaan. Dat lukt omdat je vanuit een sociale structuur, een netwerk of een ‘community’ denkt. Die gemeenschap gaat uiteindelijk het werk vóór jou doen. De ontwikkelaar kan in snelheid niet op tegen drie huurders die je al hebt, en zij dragen elk weer twee andere huurders aan.
De hoeveelheid niet betaalde rente, doordat de realisatie zo snel gaat, compenseert voor het winstverlies uit huur of het lagere aantal te verkopen appartementen? (30:45)
Wij zoeken natuurlijk wel naar ontwikkelaars die er op een andere manier instaan en zich durven te onderscheiden door unieke gebouwen, die op een andere manier duurzaam zijn. Als je ontwikkelaars hebt die gewoon winstmaximalisatie willen, dan moeten ze niet bij ons zijn.
In de verschillende interviews met ontwikkelende architecten blijkt ieder er een heel eigen financieringsmodel er op na te houden. (31:12)
Waar ik achter kom, bijvoorbeeld als ik een presentatie geef, is dat het vaak gaat over waard creatie. Maar waarde creatie wordt dan bestempeld als een monetaire waarde, in wat je kan uitdrukken in geld. Wij kijken, zoals bijvoorbeeld bij het AV-Huis, naar het minimaliseren van leegstand en de waarde van een netwerk, niet de waarde van de huurprijs. Op de lange termijn is het minimaliseren van leegstaand erg aantrekkelijk voor een belegger die in een verhuurd bedrijfsverzamelgebouw wil investeren. Hoe kan je sociale waarde creëren, waarde in de ruimtelijke opzet van een gebouw, waarde in kubieke meters, de hergebruikswaarde, etc.? Door het demontabel maken van een gevel kan je een casco hergebruiken zoals bij het Open Building principe. Een ander interessant project in die lijn is Schoonschip, een CPO project van 35 huishoudens met duurzame drijvende woningen in Amsterdam. Daar zijn wij drie jaar geleden begonnen met de haalbaarheidsstudie. Er zitten in het project een stuk of 5 à 6 sociale huurders die € 650,- huur per maand kunnen betalen én een aantal heel kapitaalkrachtige, bekende Nederlanders, die vijf of zes ton (€5 a 600.000,-, red) voor een boot kunnen betalen. Zij willen allemaal een vrijstaande woning op het water in Amsterdam-Noord. Een vrijstaande woning in Amsterdam is niet te betalen, laat staan op het water, met een drijvende fundering. Het wordt alleen maar duurder en duurder met de sociale huurders en het zelfvoorzienend maken van de woningen. Ze vragen mij als architect dat haalbaar te maken. Normaal zou je dan de sociale woningen eruit halen, maar in deze CPO is het een vaste groep en daarmee willen ze het project doen. Hoe ga je dat doen? We zijn bij Schoonschip uiteindelijk bij tweedehands woonboten uitgekomen, wat uiteindelijk ook weer de sleutel is geweest voor project De Ceuvel. Als per se de sociale huurwoningen in het Schoonschip project erbij moeten, dan is een nieuwe betonnen bak, een nieuwe woning en alles zelfvoorzienend maken niet haalbaar. Dus moeten we ruimte vinden of ruimte hergebruiken en dat ‘inpluggen’ in dat netwerk van nieuwe boten. Dus dan moeten we tweedehands boten gaan opwaarderen vanuit een duurzaamheidsambitie. Je moet daar je beeldkwaliteit op aanpassen. Als ontwerper probeer je toch te sturen op een bepaald beeld. Wij zijn tenslotte nog steeds ouderwetse designers. Lukt het met die tweedehands bakken om een goed beeld te krijgen, of wordt het plan juist interessanter? Vaak zie je dat laatste. In de eerste instantie druist het tegen je gevoel in, maar uiteindelijk kom je er beter uit. Wat we ook zien, is het verschil in het investeringsmodel. De ene partij kan investeren in een boot, terwijl de andere partij alleen huurpenningen kan afdragen. Dan is er ook een partij die de tweedehands woonboot wel wil aankopen voor de huurder, maar daar staat tegenover dat de huurder de eerste vijf jaar in die boot moet gaan investeren. De huurder verdient misschien minder, maar heeft wel meer tijd. Als de ene partij dan tijd inzet, zet de andere partij zijn geld in. Zo ook met zonnecellen. Als beide partijen aan dezelfde duurzaamheidsambities willen voldoen, dan koopt de ene partij de zonnecellen, maar leggen ze die op de ‘sociale woning’ boot; de boothuurder betaalt gewoon voor de gebruikte energie. Zo verdienen zij binnen 10 jaar de zonnepanelen terug.
Moesten jullie in al deze processen binnen het project ook bemiddelen? (35:53)
Wij katalyseren dat proces wel. Zo ook bij de moestuin. Op één tweedehands drijfbak kan je een moestuin maken. Een aantal mensen kan dat niet meefinancieren, maar zij kunnen wel hun tijd in die moestuin steken, zodat alle bewoners ervan kunnen profiteren. “Jij betaalt het, ik onderhoud het en we eten samen groente.”
In welke fase verkeert het Schoonschip project nu? (36:14)
We zitten nu in het stedenbouwkundig plan. We hebben de prijsvraag gewonnen. Wij hebben dus de optietermijn om het plan door te ontwikkelen tot aan een bouwvergunning en het aantoonbaar maken van de financiering. Dus over een jaar of twee kunnen we een start maken. Wat interessant is in zo’n groep, is het microklimaat waarbij de waardes uitgeruild kunnen worden. De één zet tijd in, de ander zet geld in, een ander investeert. Op allerlei manieren worden de waarden afgerekend.
Loopt de CPO groep geen risico op implosie? Dat door ruzie een groep uit elkaar valt? (36:48)
Dat gevaar is er altijd en dat kan je niet voorkomen. Het hangt wel erg van de groep af en hoe collectief men is. Zelf zit ik ook in een CPO groep waarmee we nu aan het bouwen zijn. Ook heb ik een aantal keer een CPO geadviseerd. Toen ik zelf in een CPO ben gaan zitten, heb ik wel ervaren dat het inderdaad taaier is dan ik vooraf had gedacht. Je zit ineens toch aan de andere kant van de scheidslijn in een sociale dynamiek. We zitten in een groep van 10 partijen waarmee we in Amsterdam Oud-West, in de Elizabeth Wolfstraat, een school gaan verbouwen. De ene partij staat er collectief in: “wij gaan hier wonen en ik mag hier mijn woning maken.” Terwijl een andere partij denkt: “ik ga hier wonen en daar heb ik jullie bij nodig om dat doel te halen.” Maar het hoofddoel is dat eerst het collectief succesvol is, voordat jouw woning succesvol is. Als het collectief niet werkt, gaat de woning ook nooit werken. Als mensen teveel vanuit de ik-gedachte denken, krijg je ruzie; dan loop je je doel voorbij. Je moet dus ervoor zorgen dat er vanuit het collectief als ‘wij’ wordt gedacht, en dat daarbinnen de wil van een individu zit.
Superlofts van Marc Koehler is veranderd van opzet na de wijziging van de locatie: van een CPO constructie in de Buiksloterham, naar een Community building in de Houthavens. Hij is daar dus meer zelf gaan ontwikkelen. (38:52)
Wij hebben dat zo ook gedaan. Met de tien partijen ben je één ontwikkelaar. Daaronder levert die ontwikkelaar aan de tien toekomstige eigenaren. Wanneer je met tien partijen als tien eigenaren dat samen probeert te doen, werkt het niet.
Zit er daarmee ook een bepaalde maat aan de hoeveelheid deelnemers aan zo’n constructie? (40:25)
Er zijn verschillende gradaties van een CPO. Zoals ik het heb gedaan met tien partijen, is wel de meest pure vorm. Volledig op eigen risico, met de voorinvesteringen gedeeld door tien en met de tien partijen als één ontwikkelaar die levert aan alle huishoudens, wijzelf.
Bij het project Smartlofts aan de President Kennedylaan noemen we het een CPO-plus. Daar hebben we een aannemer erbij gehaald die de voorfinanciering doet. Hij houdt de toekomstige bewoners buiten schot. Zij lopen geen risico. Ze kunnen zich inschrijven en kunnen invloed uitoefenen op de indeling in alle vrijheid. Ze hebben wel invloed in commitment, maar ze worden niet financieel klem gezet in de risico’s die er zijn.
Heeft die constructie nog iets te maken met de afmeting van het project? (41:19)
Daar (bij project Smartlofts, red.) zitten we met vijfendertig partijen en anders is dat ook niet te besturen. Zoals Marc Koehler dat heeft opgelost, zal dat ook met groepsgrootte te maken hebben en met de leden in een groep. De tien partijen in mijn CPO is toch wel het maximale aantal. Als de groep te groot wordt, kan je het niet meer zo gemakkelijk kneden tot één entiteit. Het heeft mij ook veel energie gekost. Ook ik stond er vrij individualistisch in, ook al weet ik wat het is om een collectieve CPO te begeleiden, en ze stimuleer om als een collectief na te denken.
Ben je in dat project dan ook de architect van het geheel? (42:39)
Nee, alleen van mijn eigen kleine stukje, van mijn woning en daar binnen. Maar ik heb wel gezien dat het tijd kost voordat je met zijn allen als collectief denkt en met zijn allen op één lijn zit.
We bedenken ideeën voor verschillende collectieven in verschillende gradaties. CrowdBuilding is echt voor het kick-starten van projecten. CPO is wanneer er al een groep is, dan begeleiden wij hen daarin. En de overeenkomst daartussen is, denk ik, de vraag hoe wij collectieven kunnen smeden.
Is dit een aanpak/methode die jullie als architect bevalt of verandert je werkwijze zodra de markt voor opdrachten weer aantrekt? (43:39)
De afgelopen vijf jaar heeft het ons als bureau het bestaansrecht gegeven dat wij nu hebben. Maar als ik kijk naar de investering die het kost om uiteindelijk het architectonische project te maken, dan is dat gelijk aan elkaar. De investering krijgen we niet betaald; het enige wat het oplevert, is de uiteindelijke opdracht. Wij zoeken wel continu naar mogelijkheden om de ideeënfase betaald en gevalideerd te krijgen. Een idee met een business-case, waarbij je kan aantonen dat wanneer je er een bepaalde hoeveelheid er instopt je op termijn er een bepaalde hoeveelheid uit krijgt, is nog meer waard. Als je al een positie hebt, zoals bij het winnen van een prijsvraag, met een groep, met een business-case op basis van een heel goed idee, dan ben je er. De waarde die in het architectenhonorarium zit, is heel lastig te vangen. Wij voorzien wel dat we die waarde ontwikkelen, maar hoe we die waarde eruit krijgen, weten we nog niet.
Sommige bureaus kiezen ervoor om een aparte bedrijfstak voor de ontwikkeling op te zetten, dat deze garant staat en de architect dan weer inhuurt. (45:00)
Dat is niet direct onze ambitie. Ons doel is concept- en strategieontwikkeling; van businessplan tot aan een betere architectonische opgave. Zodat we oprecht betere gebouwen maken, waarin wij geloven. Maar de uren die wij er in stoppen, kunnen we maar één keer maken. We willen wel gewoon betaald worden voor de uren die we maken. In de projecten die we nu opzetten en kick-starten willen we proberen een winstmarge te krijgen van de winst die op het totale project wordt gemaakt. De afgelopen vijf jaar zijn we aan het uitvinden geweest, maar ik verwacht dat we er meer uit kunnen halen als het beter gaat. We waren de afgelopen jaren al heel blij dat we überhaupt architectenopdrachten hadden. Terwijl, als we nu een idee en een propositie hebben, dan kunnen we beter onderhandelen omdat we zelf slimmer zijn geworden. Ook is onze positie sterker in een betere markt en kunnen we beter uitonderhandelen. We proberen te bedenken hoe we de conceptuele waarde ten gelde kunnen maken.
De conceptuele waarde is dus wel iets wat jullie vast willen houden? (46:36)
Ik denk niet dat we nog anders kunnen. Als een opdrachtgever bij ons komt met de vraag of we even een gebouwtje voor hem kunnen maken, dan denk ik dat wij denken: dat is iets van vroeger. Ik denk niet dat we met die vraag om zouden kunnen gaan. We zijn gewend geraakt aan het verzinnen van ons eigen werk, en dus zelf bepalen waar we mee bezig zijn. In ons oeuvre kunnen we bepalen wat we wel en wat we niet doen. Als er een heel interessante opgave voorbij komt, of een opgave die we naar onze hand kunnen zetten, zullen we dat misschien doen, tenzij de opdrachtgever daar niet van gediend is. Tot nu toe worden we nog niet heel veel gevraagd en misschien gaat dat ook niet veranderen. Ik weet eigenlijk niet hoe ontwikkelaars over ons denken. Misschien worden we wel nooit gevraagd. We zijn daar ook niet mee bezig. Wat we nu doen, blijven we doen want dat is succesvol gebleken.
Is deze manier van werken ook iets wat op lange termijn bij jullie past? (47:43)
We blijven heel dicht bij onszelf. We hebben vanuit de kern het gebouw helemaal verzonnen en dat wil je tot het einde afmaken.
En hoe staan jullie tegenover het doen van prijsvragen? (48:05)
Dat hebben we in het begin wel gedaan. Een voorbeeld is het project met de brugwachtershuisjes die worden omgebouwd tot hotelkamers. Dat hebben we verzonnen en dat project komt er nu aan. We hebben wat vertraging gehad. Toen dachten we nog tijd te stoppen in het verzinnen van een idee, het maken van een boekje en daarmee gingen we langs bij een wethouder en het Lloyd Hotel. Met het maken van een boekje en panelen ben je net zo veel tijd kwijt, als met het indienen van een prijsvraag. Bij de prijsvraag ben je één van de honderdvijftig indieners, terwijl bij dit idee ben je de enige. Er is maar één klant, er is maar één potentiële opdracht en er is maar één gegadigde en dat zijn wij. Bij het zelf tijd investeren in een eigen plan is er een veel grotere ‘return rate’ (rendement, red), dus dan moeten we dat gewoon gaan doen. Dat is wat we de afgelopen vijf jaar gedaan hebben. Ik zeg niet dat we nooit prijsvragen doen. Het kietelt wel dat nu we wat financiële ruimte hebben om dan wel wat prijsvragen mee te pakken. Maar toch is het idee, om heel veel werk te verzetten en dan één van de honderdvijftig deelnemers te zijn, iets dat mij erg tegen staat. Je bent knettergek als je daar je tijd instopt. Als je tien prijsvragen per jaar doet, kan je beter tien keer een initiatief maken, waarvan er misschien zes gaan lukken.
Is het architectenbureau in jullie ogen een ander ‘dier’ geworden? (49:18)
Tja, maar wat dat dan precies is? Een ontwikkelaar zie ik als procesmanager, projectmanager en risicomanager. Dat doen wij niet. Maar wij ontwikkelen concepten, strategieën, ideeën en uiteindelijk architectuur.
Jullie willen dus wel initiëren maar niet ontwikkelen? (49:50)
We willen mee-ontwikkelen. En in die zin lopen wij wel financieel risico, want we stoppen er onze eigen er in; als we dat kapitaliseren, zit er wel een flink eigen risico in.
Het verdienmodel voor het bureau zit er vooral in dat er ontwerpen uit voortkomen als het idee aanslaat? (50:25)
Ja, dat is hoe het de afgelopen vijf jaar is gegaan. Eigenlijk wil ik daarbij hebben dat we ook de uren voor de aanloop alsnog vergoed krijgen. Dat is wat lastiger. Het lijkt er nu naartoe te gaan dat wij met de ontwikkelaar gaan meedelen in de ontwikkeling. Wij hebben per saldo de vraag, de propositie en de eerste klantenkring verzameld. Iets dat ontzettend veel waard is voor een project; anders is er geen project.
Voorzien jullie nog obstakels om dit in de toekomst zo te kunnen blijven doen? Bijvoorbeeld verandering in de regelgeving of de houding van de gemeente? (51:02)
Misschien betreffende het bestemmingsplan. Al geloof ik er in dat je dat achteraf kan aanpassen; als je maar voldoende kritische massa hebt. In mijn eentje een gaaf idee hebben is leuk, maar als ik ‘proof of concept’ (bewijs van interesse, red.) heb en de kritische massa bewijst dat het een schot in de roos is, ga ik daarmee naar de gemeente en laat zien wat wíj met het pand willen gaan doen. Dan kan een gemeente daar minder makkelijk omheen. Ik denk dat het goed is wanneer de gemeente zich meer openstelt voor initiatief en zich meer opent voor kleine innovaties op een braakliggend terrein of in leegstaande gebouwen in de poriën van de stad. Die initiatieven moet je koesteren en voorrang moet geven op de conventionele plannenmakers. Je moet een apart departement maken bij de gemeente, een initiatief loket. Elke gemeente heeft wel een pand dat een initiatiefnemer zoekt. Amsterdam heeft zoiets als het Stadsloket: daar kan je bij langs, diegene wordt benaderd door mensen die werkruimte zoeken, iemand met een leegstaand pand of door een architect die een idee heeft. Wat nu á la CrowdBuilding een digitaal platform is van verschillende vragen en aanbod.
Vaak is het een lineaire schakel: iemand heeft een idee, die zoekt een investeerder, die zoekt een pand, etc. Als die personen elkaar vroegtijdig tegenkomen, kan je dat ook eerder faciliteren. Het moet eigenlijk een cirkel worden. Wij maken daar een platform van, waarop je op ieder moment kan instappen, wat geldt voor zowel eigenaar, toekomstige eigenaar, architect, investeerder en dan zien we of er een match gemaakt kan worden.
Participeren er nu gemeentes in jullie platform CrowdBuilding? (53:30)
Nee, ze vinden het wel interessant en willen er gebruik van maken. Ik zie het eigenlijk als een rol voor de gemeente om dat match-making te gaan doen. Dat is ook in het belang van de gemeente, dat de stad gezond is. Dat mensen met ideeën elkaar weten te vinden. De gemeente heeft nu enkel een afwachtende rol, in plaats van een participerende of misschien wel een katalyserende rol. In Amerika heb je dat volgens mij meer. In New York is er een ‘business improvement district’, waarin de stad zelf het initiatief neemt om een gebied te verbeteren, zonder dat de eigenaren daar direct naar gevraagd hebben. Ze bestempelen een gebied van bijvoorbeeld twaalf torens tot een speciale zone. Ze gooien dan de belasting twee of drie procent omhoog en die extra belasting wordt rechtstreeks terug geïnvesteerd in dat gebied. Als uiteindelijk het doel is gehaald, dan heffen ze het ‘business improvement district’ weer op. Dat is een voorbeeld van een initiatiefnemende rol van de gemeente zelf om zo de stad stukje bij beetje te verbeteren.
(…) In Duitsland heb je een Gezelschaft en een Genossenschaft. Een Gezelschaft is als een CPO constructie, waarbij bijvoorbeeld alle twaalf de eigenaren zelf in het pand wonen en eigenaar zijn. Maar een Genossenschaft principe kennen wij eigenlijk niet in Nederland. Daarbij heb je dan een appartementencomplex van twintig woningen, waarbij er wel twintig eigenaren zijn, maar er daarvan maar acht zelf in het pand wonen.
(…) Bij de Smartlofts is de leus minder hebben, meer delen. Alle bewoners zijn straks ook gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderhoud van de gangen en de gezamenlijke ruimtes, etc. Het gaat verder van dan een VvE (vereniging van eigenaren). Ook zijn ze gezamenlijk eigenaar van de zonnecellen op het dak en de energie wordt onderling verdeeld over de woningen.Director of Housing Corporation De Key.