The fourth interview in the series of five held for my graduation project was with Bastiaan Jongerius.
Awarded project of the year 2013 in Amsterdam for his Elandshof housing scheme, few people know that the entire project was the result of his private initiative in cooperation with other future inhabitants. For my thesis I spoke to him about this experience as an architect developer.
The interviews were held to inform case studies of developing architects and their respective projects. All interviewees were submitted to a base list of questions to provide better comparison of the varying approaches:
- What are your successfully initiated projects?
- How did you convince your partners in the project?
- Did you make a business case?
- How would describe the role of the architect in this project?
- When did you move own?
- What were the main obstacles you encountered?
Yet most interviews were held as conversations, with the questions acting as mere directives for the talks. All interviews were held in Dutch, the conclusions and report themselves are available in English by clicking here: The Rebirth of the Architect Developer – A.F.Mooi
Interview with Bastiaan Jongerius, founder of Bastiaan Jongerius Architecten, and in part remarks by Niels Bon, inhabitant and co-developer of Elandshof. Interview held on August 27th, 2014 in Amsterdam.
(Text in Dutch and edited by Jenske Dijkhuis & Alexander Mooi)
Hoe bent u gekomen tot de rol van ontwikkelend architect? (00:03)
Wij woonden al in Amsterdam en hadden in de Jordaan een klooster verbouwd tot appartementen. Dat was goed bevallen en we wilden een vergelijkbaar bouwproces graag nog een keer herhalen. Tijdens die verbouwing woonde ik nog alleen. Maar ik was inmiddels begonnen aan een gezin, evenals enkele andere kloosterbewoners. Wij wilden allemaal graag groter wonen. Toen hebben wij gezamenlijk aan de gemeente Amsterdam gevraagd of zij geen stuk grond in bezit hadden waar wij, als gemeenschap van huishoudens uit dat klooster, hetzelfde proces konden herhalen. Op dezelfde manier als bij het verbouwen van het klooster, maar ditmaal in de vorm van nieuwbouw. De gemeente was eigenaar van het gekozen pand en verhuurde dit ter opslag aan een aantal particulieren. Het was in zeer slechte staat en viel bijna om. Er moest daarom iets mee gebeuren. Anders dan corporaties of ontwikkelaars is de gemeente meestal terughoudend in het uitgeven van hun eigendom in erfpacht aan particulieren. Uit angst dat een groep particuliere ontwikkelaars snel uit elkaar valt en het ontwikkelproces soms moeizaam verloopt. Dan blijft zo’n stuk land uiteindelijk onbenut; of het wordt braakliggende grond met een hek er omheen waar niets gebeurd. Echter, de aanhouder wint. Overal wordt via het CPO systeem, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, gewerkt dus waarom zou de gemeente Amsterdam dat niet ook een keer in de binnenstad kunnen toestaan.
Dit speelde in welk jaar? (1:32)
In 2005 of iets daarvoor. CPO binnen gemeentes zijn langdurige processen. Op een gegeven moment hadden we een plan gemaakt voor een hofje met zes huishoudens. Corporatie Ymere, die vóór ons met de locatie bezig was, kreeg haar plan niet rond. Reken-technisch lukte het niet; als ze kleine, betaalbare woningen maakten, leden ze een verlies. Een corporatie moet namelijk winst maken, maar een CPO doet het vooral voor het eigen woongenot; winst is minder belangrijk.
Waren de andere gezinnen mensen uit eigen kring of kwamen deze bij jullie via inschrijving? (2:15)
Beide. We zijn begonnen met de groep uit het eerder verbouwde klooster maar daar vielen in de loop van het proces ook weer mensen af. Op papier kopen en een project aangaan is voor velen toch eng. Zeker voor mensen die dat nooit doen of dat inzicht of ondernemerschap niet hebben. Dus hebben we het ook in ons sociale netwerk uitgezet. Wij waren met drie beginnende partijen, drie koppels, en elk koppel heeft een nieuwe partij uit eigen kring aangedragen. Zo werden de drie partijen er zes. Ons thema was het maken van een hofje voor gezinnen in de stad. Zodat de achterdeuren open kunnen en de kinderen in een niet-publieke maar wel gemeenschappelijke ruimte veilig kunnen spelen. Er zijn al veel van dit soort hofjes in dezelfde buurt. De gemeente vond het daarom een goed idee en uiteindelijk kregen we de grond in erfpacht.
Gaf de gemeente de grond pas in erfpacht toen iedereen een hypotheek had aangevraagd? Ik begreep dat er bijvoorbeeld een vereniging was opgericht… (3:41)
Er waren uiteraard wat drempels die genomen moesten worden. Wij moesten aantonen dat de financiële positie van de deelnemers goed was. Voor de meesten was dat het in bezit hebben van een bestaand huis. Alle deelnemers waren kredietwaardig. Door de waardestijging is dat in de binnenstad van Amsterdam meestal een goede achtervang constructie. Wij hebben eveneens een vereniging opgericht. De gemeente had nog twee eisen: We moesten minstens 1000 m2 woonoppervlak creëren omdat daar de erfpacht uitgifte op is gebaseerd. Hoe meer vierkante meters je bebouwt, des te meer erfpacht de gemeente krijgt. Volgens het bestemmingsplan moesten er voor deze 1000 m2 vier bouwlagen komen aan de voorkant en twee en een halve bouwlaag aan de achterkant. De tweede eis was dat we een adviesbureau in de arm zouden nemen zodat het proces met alleen particuliere eigenaren wel gecontroleerd zou worden. Wij hebben gekozen voor adviesbureau De Regie uit Amsterdam. Zij doen veel van dit soort processen door het hele land; hoewel de Amsterdamse binnenstad een bijzondere casus is. Zij bemiddelen met notarissen, contracten en constructieadvies. Wij hebben gekozen voor een individuele koper-aannemers overeenkomst. Dat betekent dat elk individueel huishouden een eigen contract heeft met de aannemer. Wanneer een conflict ontstaat over een deurklink of lamp komt dit niet bij de hele vereniging te liggen maar kan dat middels individuele afhandeling worden geregeld.
Houdt een koper-aannemer overeenkomst dan nog een extra risico voor de aannemer in? (6:38)
Nee, want boven deze individuele constructies zat een algemene overeenkomst met de vereniging. Daarin zaten onder andere clausules dat een individueel proces niet het gehele bouwproces kon verstoren, en dergelijke. Daarin heeft bijvoorbeeld adviesbureau De Regie bemiddeld en advies uitgebracht.
Betreffende het plan zelf: Ik ben betrokken geweest als bewoner en in de rol van architect. Ook speelde ik een rol in de ontwikkeling en het management. Wij stelden voor één plan per pand te maken. Dit (linker woning Elandstraat, red.) is bijvoorbeeld een benedenwoning met een ingewikkelde plattegrond. De keuken en eetkamer van deze woning zijn beneden en het wonen en slapen is boven gepositioneerd. Dit in combinatie met één tuinkamer voor de woning hier boven. Het geheel zit dus als het ware als een wokkel in elkaar. In het ontwikkelproces kom je tegen dat mensen soms gecompliceerde verlangens hebben voor hun huis; daar probeer je dan als architect invulling aan te geven.
De indruk is dat het grote woningen betreft in vergelijking met huizen in de omgeving. (8:19)
We hebben een calculatie gemaakt en kwamen op een bedrag van € 3300 per vierkante meter bruto vloeroppervlak (BVO). Voor de grond en de bouwkosten. De erfpacht van de grond voor 50 jaar beslaat een derde van dat bedrag en twee derde daarvan zijn de bouwkosten. Voor dat bedrag kon iedere deelnemer individueel berekenen hoeveel vierkante meter ze wilden hebben in vergelijking tot hun budget. Ook mocht elke deelnemer kiezen of ze aan de achterkant of aan de voorkant wilden wonen. En of ze een voorkeur hadden voor een platte, horizontale of een hoge, verticaal georiënteerde woning.
Waren deze zes partijen het maximale aantal deelnemers of hadden dit ook meer of minder kunnen zijn? (9:10)
We kwamen bij de inventarisatie op een gemiddelde van 150 m2 per huishouden. Als je dat maal zes vermenigvuldigt, kom je al snel richting die te bebouwen 1000 m2. In 2005 hebben we toen per pand een voorlopig ontwerp gemaakt. De regel voor mij was dat ik als architect het potlood vasthoud maar dat iedere deelnemer mag zeggen wat hij of zij graag in het ontwerp wil. Ik heb echter ook met de welstandsnota te maken en moet iedereen tevreden stellen. Eén partij wilde een wat klassieker plan met een gesloten gevel en sneden daarin. Daarbij hebben we gekozen voor hardsteen. De welstandsnota schrijft baksteen of een ander steenachtig materiaal voor. Wij wilden graag het ene pand in baksteen ontwerpen en het volgende pand in een ander materiaal en een andere kleur. Dat eindigt in de vorm van een dakschild en twee dakkapellen. In het ontwerp zit een rustig systeem van sneden in de gevel. In een andere woning, degene waar wij zelf in wonen, wilden we veel daglicht binnen en dus een glazen gevel. Dat mag echter niet binnen de welstandsnota, omdat het overgrote deel van de gevel van baksteen moet zijn. Als je hier in de straat kijkt zie je allerlei lijntjes waar je, als de zon er op staat, tegen de negge aan kijkt. De negge hebben we daarom diep gemaakt zodat, wanneer je ‘overhoeks’ kijkt, je de lijntjes van de bakstenen ziet. Hoe hoger je in het pand komt, richting de slaapkamers, des te dichter de gevel wordt.
Er zijn in de omgeving, bijvoorbeeld de Goudsbloemdwarsstraat, wel andere nieuwe gebouwen met een glazen gevel gerealiseerd. (11:20)
Dat is toevallig ook een gebouw dat ik heb ontworpen. Dat is een project van 15 jaar geleden. Dat heb ik uitgevoerd in samenwerking met Niels Bon en Marietje Brentjes. Zij wonen nu daar. Ik heb met hen dat project gedaan. De bewoner, Niels, was toen koerier en is projectontwikkelaar geworden. Hij heeft daar zijn woongenot en financieel voordeel uit gehaald. Nu gaan we wederom samen elders een project ontwikkelen, omdat het toen zo leuk was. Dat pand was van vóór de welstandsnota uit 2003. De overheid heeft destijds bedacht dat er vooraf voor de architect meer duidelijkheid moet zijn over de regelgeving; dus een heldere omschrijving waarop door de welstandcommissie wordt getoetst. Zodat het oordeel van de vier leden van de welstandscommissie minder subjectief wordt. Dat zorgt voor een defensieve omschrijving die voor een meer gemiddelde architectuur zorgt. Meer zeventjes en minder zessen en achten, minder extremen.
Bij dit pand hebben we dus vanwege de welstandseisen voor deze opbouw gekozen. Aan de achterkant, op het hof en op de binnenplaats, hebben wij voor een meer paviljoenachtige bouwstijl gekozen. Het bestemmingsplan gaf daarin de rooilijnen, de nok- en goothoogte aan.
(Uitleg pand, red. 15:10)
We zijn nu op het binnenhof grenzend aan de Lijnbaansstraat. In de Jordaan had je veel doodlopende stegen die langzaam in de loop der tijd zijn weggesaneerd. Deze waren niet bruikbaar voor de brandweer en ambulances en gaven stank of waren onhygiënisch. In dit blok loopt er nog eentje, simpelweg omdat het bouwblok zo diep is. Vanaf de Lijnbaansgracht loopt deze steeg dood ín het bouwblok. De nokhoogte is 7,5 meter om voldoende licht aan beide kanten toe te laten. We hebben in samenspraak bij drie woningen voorgesteld een kelder te maken. Mede om aan de benodigde 1000 m2 bouwoppervlak te komen. Dat maakt dat je het plan als het ware optilt en het contact met de straat daarmee prettiger is. Er ontstaat een natuurlijke distantie van de straat. Door houten lamellen te plaatsten hebben we geprobeerd de ‘etalage-gevel’ iets meer te verdichtten. Deze ‘houten’ gevel situatie werd door de welstand geaccepteerd omdat het eigenlijk tuin en erven betreft; daarin wilden we een paviljoen maken. Het paviljoen is een eenvoudig volume, dat is opgetild met veel glas en een warme, natuurlijke uitstraling door vergrijzend iroko-hout te gebruiken. Verder hebben we voorgesteld om ieder huishouden een eigen balkon of veranda te geven zodat er duidelijkheid is waar het gemeenschappelijke deel begint en waar je je private buitenplek hebt binnen het hof. Deze tuinkamer, die bij de bovenwoning hoort, wordt als zangstudio gebruikt.
De problemen met vervuilde grond werden opgelost door de kelder uit te graven? (18:00)
Dat klopt. Een van de bewoners, die hier expertise in had, heeft de oorspronkelijke begroting gemaakt. Met daarin de erfpacht, bijkomende kosten van architect, bouwkosten, notaris, constructeur etc. Dat bedrag van € 3300 per m2 bruto vloeroppervlak is tot de opleverdatum juist gebleken en in stand gebleven. Daardoor is iedereen ook bij het project betrokken gebleven. De kosten van de aannemer werden bijvoorbeeld toch hoger. Op dat moment bekeken we hoe we dat elders financieel konden compenseren.
Dit project is dus voor de bewoners het tweede project dat binnen deze constructie is gerealiseerd? (19:09)
Ja, voor sommige deelnemers gold dat. Met diegene die de begroting heeft gemaakt, heb ik eerder samengewerkt aan de Goudsbloemdwarsstraat en bij het verbouwen van het klooster.
Smaakt deze vorm van projecten zelf ontwikkelen naar meer? (19:23)
Het is een prettige manier van werken omdat je het werk naar je toe haalt. Je kan in deze tijd als architectenbureau niet meer wachten tot de telefoon gaat; je moet een andere attitude aannemen. Je bent actiever en maakt meer constructies met particulieren en ontwikkelaars om te zien hoe je een project van de grond kan krijgen.
In dit project werden de risico’s dus door de deelnemers individueel gedragen? Mijn inzicht is dat bij elk van de geïnterviewde, ontwikkelende architecten, ondanks de overeenkomsten in locatie en typologie, het proces onder een andere constructie is opgezet. (20:00)
Dat heeft er mee te maken dat je bij elk project het risico anders moet indekken om het geheel van de grond te krijgen. In deze situatie waren er zes huishoudens bereid te investeren, om het risico te nemen en het winstoogmerk te dragen. Dan probeer je het risico te spreiden en het aan de mensen over te laten. Wij zagen dit ook als een ‘sociaal-model’.
(Introductie medebewoner en projectontwikkelaar Niels Bon, red.)
Als initiatiefnemers hebben wij in het begin gediscussieerd over het zelf afnemen van drie woningen en daarnaast zelf de overige drie woningen zouden voorfinancieren; om daarmee zowel het risico als de eventuele winst voor ons zelf te nemen. Uiteindelijk vonden we dat de hoofddoelstelling niet moest zijn om winst te maken, maar om met elkaar, als zes gezinnen, een prettige en sociale woongemeenschap te creëren. Ik zou het niet prettig vinden om bijvoorbeeld € 50.000 winst te maken op een woning van mensen die ook je buren zijn. Dan woon ik liever als ontwikkelende architect buiten het project.
Hoe was het om verschillende petten op te hebben, de rol van zowel ontwikkelaar als architect en bewoner? (22:23)
Bastiaan Jongerius: Daar hebben we wel spanningen over gehad.
Niels Bon: Die spanningen golden vooral voor Bastiaan, omdat hij tegelijkertijd de architect en één van de deelnemers was. Op een geven moment heeft hij zelf voorgesteld, wat een verstandig besluit was, dat zijn levenspartner als toekomstige bewoner aan de vergaderingen zou deelnemen. Bastiaan nam zelf meer afstand en was voortaan aanwezig in de rol van architect. Dat heeft het project goed gedaan. Daarmee keerde de natuurlijke balans terug die je hebt tussen opdrachtgever en architect.
Voor als er moeilijke beslissingen genomen moeten worden. (23:04)
BJ: Er zijn vaak belangenverstrengelingen. De architect maakt in die situatie niet het besluit, dat ligt bij de vereniging. In de rol van architect kan het tijdens de vergaderingen zijn dat jouw uitspraak een voor- of nadeel is voor een deelnemer. Daar moet je dan zuiver in zijn. In een mogelijk gevecht kan dat beter zijn als gelijkgestemden. Je kan als architect makkelijk in dat spanningsveld gezogen worden. Je hebt een zakelijke overeenkomst en je hebt verantwoordelijkheden. De leden van de vereniging moeten de architect daarop kunnen aanspreken.
Was het mede daarom goed dat een onafhankelijke partij als De Regie erbij betrokken was? (20:18)
BJ: De Regie was slechts heel bescheiden aanwezig.
NB: De Regie heeft alleen in het begin een projectplan gemaakt. Maar gezien onze eerdere ervaringen wisten we hoe het proces werkt. Zij hebben in een aantal zaken een goede rol kunnen vervullen. Zoals bij de selectie van de aannemer. Ze hadden voorbeelden van documenten en contractstukken. Ook ontstond er discussie over iemand die ik had ingebracht als mogelijke bewoner. Een van de drie oorspronkelijke deelnemers kwam er gedurende het proces achter dat hij meer m2 wilde. Dat leidde tot onenigheid met de partij die ik had voorgesteld. Ondanks het feit deze mensen uiteindelijk niet in het plan zijn gestapt, heeft De Regie heeft bij deze onderhandelingen goed bemiddeld en de spanning uit de lucht gehaald.
Nu het er project er een aantal jaar staat, smaakt het ontwikkelen op de wijze naar meer? (26:05)
BJ: Niels zit in het vak en is continu vakinhoudelijk bezig met ontwikkelen. Ik vind het leuk om twee redenen; enerzijds het werk naar je toe halen. Anderzijds heb je de extra betrokkenheid bij de opdracht. Anders dan bij andere opdrachten en opdrachtgevers waarbij je toch minder betrokkenheid voelt en de verhouding zakelijker is. Daarom kan je meer inhoud aan het project geven.
NB: Wat leuk is, is dat Bastiaan zelf ervaart dat een eerste idee, om een hof, een steeg en zes woningen te creëren, vanaf het begin heeft gewerkt. Met het hof als dragend element in het project.
Verschillende architecten geven aan dat ze een meerwaarde kunnen creëren doordat ze zelf eindgebruiker of initiator zijn. Wat is een voorbeeld van de meerwaarde die door deze rolverdeling bij jullie is gecreëerd? (27:38)
BJ: Het kunnen vasthouden aan het oorspronkelijke concept. Maar ook de detaillering en materiaalopzet. Zo is het gebruikte hout twee keer dikker dan een ontwikkelaar normaliter zou toestaan. De kwaliteit van de diepte van de neggen en de kozijnen is daar ook een voorbeeld van.
NB: De wijze waarop we de ventilatie hebben opgelost. Vaak is zie je het ventilatierooster in het kozijn zitten. Als architect heb je meer vrijheid om daar andere oplossingen voor te zoeken en te overtuigen dat een andere oplossing een meerwaarde aan het project geeft.
Is het voor dergelijke oplossingen van belang dat u zelf in het project gaat wonen? Of is het zelf zien van potentie en het daarmee een project initiëren genoeg om meerwaarde te krijgen? (29:26)
BJ: Wat mij betreft, hoef je daarvoor niet per se zelf in het project te wonen. De ambitie is dan niet wezenlijk anders. Maar de ontwikkelaar moet rendement halen en heeft zijn/haar kosten. Wij hebben onze kosten maar de extra uren als architect en ontwikkelaar breng je niet in rekening omdat we er in dit geval zelf woongenot voor terug kregen. Omdat je als eindgebruiker én opdrachtgever meer wil investeren tot het helemaal goed is en dat is de winst.
NB: Wat de uitstraling uiteindelijk ook is, je hecht waarde aan kwaliteit. Het is gelukt om het project binnen budget te houden. Maar als je gaat kijken naar de ontwikkelingskosten ten opzichte van de waardevermeerdering dan is er een ruime overwaarde gerealiseerd.
BJ: De nu verkochte woning was ontwikkeld voor een bedrag van € 350.000 en is recent verkocht voor € 475.000. Dat is voor de periode van twee jaar dat er in de woning is gewoond, los van de tijd in het voortraject, een ruime marge.
Waarom hebben deze mensen, na een relatief korte woonperiode van twee jaar, er toch voor gekozen om weg te gaan? (31:15)
NB: Zij hadden oorspronkelijk het kleinste appartement en ze verwachten nu een gezinsuitbreiding. De reden lijkt niet te zijn dat ze het hier niet prettig hadden.
Is de schaal van dit project van 6 woningen maatgevend voor hoe je een dergelijk project kan ontwikkelen? (31:36)
NB: Naar mijn idee moet je een dergelijk project niet veel groter maken. Wij waren zelf de achtervang.
BJ: Hoewel, toentertijd stond er wel achtervang klaar in de vorm van woningbouwvereniging De Principaal, mocht er toch geen afnemer zijn voor één van de woningen.
NB: Zes woningen is een goede schaal. Ook voor een aannemer is dit een schaal die behapbaar is maar toch rendement oplevert. Je houdt het ook in je besluitvorming compact. Hoe meer mensen je aan tafel hebt, hoe complexer het wordt. Dan zijn er meer belangen en wensen. De meest belangrijke les voor mij is dat je bereid moet zijn te geven en flexibel te zijn; als Bastiaan als architect komt met de mededeling dat we bijvoorbeeld de oorspronkelijke woninggrootte niet redden, vanwege het bestemmingsplan of iets dergelijks. Daar moet je je dan overheen kunnen zetten. In het begin is het één grote en onzekere zoektocht.
Is het, naast de schaal, dan ook nog van belang dat de deelnemers van het project elkaars vrienden/bekenden zijn? (34:00)
NB: Daar zijn in het begin wel wat problemen mee geweest. Als je iemand inbrengt die zich uiteindelijk niet goed voelt bij het project, is dat vervelend. Maar op die momenten kan je partijen als De Regie inschakelen om dat proces te boetseren en te begeleiden, zodat je zelf afstand kan nemen. Een leuke ervaring waren de ontwikkelingen met het buurpand en de buurman. Mijn relatie met de buurman was erg moeizaam; al had hij op sommige vlakken reden tot klagen vanwege bijvoorbeeld scheuren in de muren die waren ontstaan. Dat proberen we uiteraard op een goede manier op te lossen. Omdat je in een collectief zit, is er dan altijd iemand die de communicatie met bijvoorbeeld deze persoon dan kan overnemen. Dan kan je op elkaar steunen en elkaar helpen.
BJ: In het begin had ik er niet bij stilgestaan hoezeer het van belang is met wie je dit proces aangaat. Het succes van het project is in grote mate afhankelijk van hoe de mensen in het collectief met elkaar omgaan. Je moet geven en nemen, weldenkend zijn, durven ondernemen. Je moet als groep veel aspecten bevatten om het tot een succes te maken. Als ik nu opnieuw in een CPO zou stappen, zou ik beter kijken naar de deelnemers van de groep.
NB: En deze eigenschappen en eisen communiceren naar de potentiële deelnemers van een groep. Het vraagt en vergt veel van je. Bijvoorbeeld ook in het plannen van een project. Wij dachten eerst in 2008/ 2009 klaar te zijn en die termijn hebben we ruimschoots overschreden; je komt onderweg veel hobbels tegen.
Een aantal van de moeilijkheden in een CPO proces die eerder werden genoemd waren de vervuilde grond, de gemeente, de buurman, etc. Zijn er meer voorbeelden te noemen?( 37:05)
NB: De buurman heeft vanwege het constateren van scheuren de bouw vier maanden stilgelegd.
BJ: Er waren scheuren geconstateerd door Bouw en Woningtoezicht. Zijn fundering bleek erg slecht: een gemetselde fundering op een houten plank. De heipalen die er zaten, bleken dwars door zijn fundering heen te zijn gegaan en daarmee was de woning extreem gezakt. Bouw en Woningtoezicht legde het proces stil. Er waren twee opties. Of je wacht tot de buurman zijn fundering verbetert, wat jaren kan duren. Of je past het heisysteem aan naar een systeem dat geen trillingen veroorzaakt. Dat betekende in ons geval dat we voor € 25.000,- extra moesten gaan boren in plaats van heien. Dat zorgde voor vier maanden vertraging.
We mochten van de buren geen steigers plaatsten, terwijl we daar wel de rechten voor hadden. De toestemming van de buurvrouw vereiste een aantal gesprekken en dan ben je zo weer een maand verder. Dat is deels het risico van deze specifieke locatie in de binnenstad. We hebben veel draagvlak gezocht. Door een website te maken en de voorgang van het project daarop te publiceren. We hebben de buurt steeds op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen door onder andere te flyeren en alles in overleg te doen. Zo hebben wij op eigen kosten een extra muur geplaatst.
Eerst was er een binnen-binnen situatie en nu ontstond er een binnen-buiten situatie. Strikt genomen was het een erfgrens zaak. Maar wij hebben steeds in overleg een oplossing gezocht. Aan de voorkant hebben we preventief, om scheuren te voorkomen, een IPE (balk) geplaatst. We beseften de impact van ons plan op de omgeving, op de buurt ende buren. Er zit daarom een andere kant aan het bouwen waarin je goed naar de omgeving kijkt zonder daarin door te slaan.
Zijn volgende projecten dan bij voorkeur wederom in een stedelijke omgeving? (41:14)
BJ: Niet per se. Bepalend voor mij zijn de bewonersgroep, de inhoud van de opgave en de locatie speelt toch wel een rol. Zo heb ik naar de Bijlmer gekeken, vlakbij Weesp, in een open veld. Dan blijkt het leuker om een aanknopingspunt en een context te hebben waarop je kan reageren. Zoals bijvoorbeeld bij het huidige project in Amsterdam-Noord waar je de scheepsbouw als context hebt. Dan kan je meer inhoud geven aan je project.
(Vrij gesprek van 42:00 tot 1:03:35, red.)
Is er bij aanvang een business-case gemaakt? (1:03:40)
Deelnemers konden instappen in ons project. Het hoofddoel was om een eigen woonomgeving te maken met een sociale doelstelling. Binnen de randvoorwaarden van het project kon je invulling geven aan je eigen woonprogramma. Een andere randvoorwaarde was om betaalbaar te wonen in je eigen villa in de binnenstad van Amsterdam. We hebben de kosten en de verwachtte opbrengsten berekend zodat de kosten € 3300,- per m2 zijn, en het tussen de € 3500,- en 4000,- per m2 oplevert op termijn. Het pand hiernaast is meer dan 90 m2 en is recent voor € 475.000,- verkocht en oorspronkelijk zelfs voor meer op de markt gekomen. Je gaat werken aan een project waarin je je doelstelling vooraf bepaalt en je zorgt dat de opbrengsten meer zijn dan de kosten bij aanvang.
Uiteindelijk was uw rol als architect bijna traditioneel? (1:05:13)
Ik was ook de aanjager. Ik heb met veel mensen gesproken die bezig waren met een CPO constructie. Het grootste risico is dat je het management van de opdrachtgever aan het realiseren bent. Je coördineert veel, zoals bijvoorbeeld tussen opdrachtgever en gemeente. Je bent niet alleen architect maar ook bijna opdrachtgever. Het project gaat net zo hard als de architect gaat. Je bent veel management aan het doen, dat was niet traditioneel, maar als mede-initiator was het een eigentijdse invulling van dit project.
U was in de initiatie-fase bij de gemeente heel actief als architect én als individu en initiator. Gedurende het project viel u meer terug op de rol van alleen architect? (1:06:39)
Dat klopt. Als architecten mij vragen wat de risico’s en kansen zijn van een CPO project, zeg ik: “Zorg dat de rol van opdrachtgever handen en voeten krijgt.” Deze taak van opdrachtgever kan bij jouw rol van architect liggen, maar zorg dan dat je gehonoreerde uren maakt. Zorg dat je helder krijgt wat je in die rol doet en wat de CPO-groep van je mag verwachten. Voordat je het weet, ben je veel aan het coördineren waarvoor je niet wordt betaald. Dat is uiteindelijk niet goed. Want mensen raken geïrriteerd wanneer ze deze taken van je verwachten en jij dan ineens een stap terug doet. Halverwege het proces voelde ik de noodzaak om de CPO-groep te informeren dat die rol als coördinator tot het einde van het project voor mij niet was vol te houden. Er gingen teveel uren in zitten. Er ontstond teveel een spanningsveld. Er leek een wantrouwen te zijn dat ik mijn eigen woning mooier zou maken dan de andere woningen. Zo zit ik niet in elkaar als architect. Ons verrekenmodel was dat we, in verenigingsverband, zouden afrekenen per vierkante meter bruto vloeroppervlak (BVO). Dus wanneer er in deze woning meer kosten werden gemaakt per vierkante meter, werd dat niet individueel verrekend. Aan mij de taak om de houtmaat, steenmaat en dergelijke ongeveer gelijk te verdelen.
Zo had de buurpartij een glasgevel; dat is in verhouding een dure gevel want het kost € 500,- á € 600,- per m2. Een gesloten gevel met baksteen kost rond de € 300,- per vierkante meter. Glas is duur, gesloten is goedkoper. Zij hadden een brede, ondiepe woning met veel geveloppervlak. In deze woning zit een meer gesloten zijgevel en een bakstenen achtergevel met gaatjes, dat is goedkoper. De voorgevel heeft lamellen, dat is weer duurder. Het buurpand had een hardstenen deel, wat weer duurder was. Ik was bezig zo een mooie mix te maken. Ik deed dat ter goeder trouw en dacht dat men het aannam dat ik het netjes zou verdelen. Er ontstond in dit project toch argwaan omdat je elkaar op zoveel verschillende vlakken tegenkomt in de samenwerking. In ‘mijn pand’, wat erg diep is, is de bruto vloeroppervlak verdeling ongunstiger dan bij het buurpand. Wij waren daarom zelf als bewoner voorstander van een verrekening in gebruiksoppervlak (GBO) zoals in de erfpacht-uitgifte staat en omdat wij aan onze rooilijnen vast zaten met een diep pand. Bij alles wat je doet, maak je daarom de vergelijking. Het was niet mijn keuze om in een lang, diep pand te wonen. Als je een bruto vloeroppervlak berekening maakt kost het mij € 400.000,-, als ik een gebruiksoppervlak berekening maakt kost het mij € 350.000,-. Dat is toch een groot verschil. Het is goed om te geven, maar ook om heldere afspraken met elkaar te maken. Aan het einde van het project raakt de rek er toch uit en was er wantrouwen in de fase van het technisch ontwerp.
Eén van de medebewoners was boos dat ik, terwijl zij er aan meebetalen, een maquette op mijn kantoor had laten maken van mijn eigen woning door de stagiair. Terwijl wij al veel meer dan de betaalde uren in het project hadden gestoken. Die maquette was ook een uurverlies, maar voor mijn eigen woning vind ik het leuk om dat te doen. Dat is ‘mijn’ maquette, die ik zelf betaal. Ook dachten ze dat mijn woning duurder zou zijn. Maar ik heb uiteindelijk uitgelegd dat ik mijn best had gedaan; dat ik de materialisering in verhouding tot de rest had berekend en gemaakt. Uiteindelijk heb ik, om de kou uit de lucht te halen, gevraagd of de aannemer de kosten het per woning wilde splitsen. Maar dan wel na overleg over wat er gebeurt als blijkt dat de ene woning duurder uitpakt dan een ander. Toen bleek dat ‘mijn’ woning de goedkoopste was per vierkante meter, omdat we veel gesloten gevel hebben. Wij hebben daar niets meer mee gedaan, maar toen was het wel opgelost.
Wat blijkt, is dat je als architect bij een opdrachtgever twee keer een fout kan maken in je proces. Één fout accepteert men, bij drie fouten lig je er uit; twee keer een fout resulteert in een cruciaal moment. Het feit dat hun wantrouwen onterecht bleek, zorgde voor andere rol voor mij, een klassiekere architect-opdrachtgever verhouding.
Ik wilde als architect lekker kunnen werken. Mijn energie wilde ik liever steken in waar ik goed in ben. Dat de details kloppen, de aannemer goed wordt aangestuurd. Dat de prijs van de aanbesteding op niveau is en de uitvoering goed is. Toen ben ik uit de verenigingsvergaderingen gestapt en me meer gaan richten op mijn rol als architect en minder op die van (mede-)opdrachtgever. De voorzitter heeft toen steeds de wensen uit de vergadering, zonder emotie, aan mij gecommuniceerd. Terwijl het steeds in de vergaderingen een en al emotie was. Het was goed om als opdrachtgever uit de vereniging te stappen en de klassieke rol van architect te nemen. Zo kan je er voor zorgen dat je als architect in zo’n proces zuiver op de graat bent. Dat is erg belangrijk.
Is er een reden dat die rol niet door De Regie is waargenomen? (1:16:54)
Het advies van De Regie kostte geld. Op dat moment wilden we niet boven de geschatte vierkante meter prijs komen door daarvoor extra kosten te maken. De Regie werd, zoals afgesproken, alleen uitgenodigd als wij er als vereniging niet uitkwamen.
De rol van de architect is dan in het project in verschillende fases opgeknipt? Zou u dat bij volgende projecten anders aanpakken of anders verdelen? (1:17:35)
De architect zit vaak wel in de initiatie fase. Gewoonweg omdat het voor een architect mogelijk is om de contouren van een plan te bedenken. Voor een leek is dat moeilijker. We kijken naar het bestemmingsplan, het programma, etc., en we hebben een plan. Om het van de grond te krijgen is het goed als de architect in die fase een leidende rol heeft. Daarna is het prima als de architect ook de opdrachtgevers rol vervult, maar dan moet die rol gekwantificeerd zijn in een uren- en takenpakket. Daar moet je een zakelijke afspraak over maken.
Was dat in dit proces een kostenoverweging? (1:18:55)
Wij hebben in dit project besloten het niet in fases te verdelen. De opdrachtgever vervult de opdrachtgeversrol en de architect neemt het extra werk dan op zijn schouders. Ook dat had met geld te maken.