The third interview in the series of five held for my graduation project was with Marc Koehler.
Currently building two Superlofts projects in Amsterdam, Koehler is manifesting himself as an architect and a developer by creating his own work and living concepts. For my thesis I spoke to him about these experiences as an architect developer.
The interviews were held to inform case studies of developing architects and their respective projects. All interviewees were submitted to a base list of questions to provide better comparison of the varying approaches:
- What are your successfully initiated projects?
- How did you convince your partners in the project?
- Did you make a business case?
- How would describe the role of the architect in this project?
- When did you move own?
- What were the main obstacles you encountered?
Yet most interviews were held as conversations, with the questions acting as mere directives for the talks. All interviews were held in Dutch, the conclusions and report themselves are available in English by clicking here: The Rebirth of the Architect Developer – A.F.Mooi
Interview with Marc Koehler, founder of Marc Koehler Architects, held on June 18th, 2014 in Amsterdam. (Text edited by Alexander Mooi)
Hoe is het Superlofts project begonnen? (1:25)
Het ging om een loting voor de Houthavens in Amsterdam, op basis van inschrijfstukken waaraan je moest voldoen. Dat betekende dat je minstens vijf leden moest hebben voor een woongroep, een schetsontwerp dat voldeed aan de uitgangspunten van het bestemmingsplan en een financiële onderbouwing. Als je daaraan voldeed, kwam je in een loterij terecht waaruit acht bouwgroepen werden geselecteerd.
Konden alleen architecten deelnemen? (2:13)
Nee, ook ontwikkelaars en zelfbouwers; iedereen die zo’n plan had ingediend, mocht deelnemen.
Was dit de eerste keer dat u zelf ging ontwikkelen?
Voor het eerst, ja. Maar het was geen zelfontwikkeling, maar een collectief-particulier opdrachtgeverschap (CPO) project. We hadden toen nog het idee dat we het project als een CPO konden inrichten. Dat hebben we bij kavel 1 ook zo gedaan, maar bij kavel 2 en 4 zijn we overgestapt op een corporatief ontwikkelingsmodel. Daarbij leggen we vanaf het begin veel meer vast en mensen stappen daar op in. Zo hebben zij alleen op beperkte punten inspraak en dragen zij eveneens een beperkt risico.
Wat was de reden voor de verandering? (3:15)
Dat eerste project was zo risicovol en omslachtig dat heel veel mensen daardoor afvielen. Daarbij ging zoveel tijd verloren dat je geen winst maar eerder verlies maakte. CPO projecten zijn zo afhankelijk van de groepsdynamiek en zo onvoorspelbaar dat dat de continuïteit van een project en diens haalbaarheid kan bedreigen.
Was u zelf bij het CPO proces betrokken als eindgebruiker? (3:59)
Ja, ook. Ik was de eerste initiatiefnemer, bedenker en bewoner van dit project. Ik had inmiddels ook de Architekten Cie. en anderen erbij gezocht om samen dit experiment aan te gaan. ILA (een andere partner Bij dit project, red.) was toen nog medewerker bij de Cie.; samen met Thijs Asselbergs en Rob Hootsmans, inmiddels partner bij de Cie., hebben we voorgesteld om te experimenteren met het collectief opdrachtgeverschap.
We zijn begonnen met het geven van masterclasses ‘zelfbouw’ op een bouwbeurs. Georganiseerd door de gemeente zijn dat een soort beurzen waar architecten zich kunnen promoten en waar kavels worden aangeboden. Wij boden gratis masterclasses aan met daaraan verbonden een door ons ontwikkeld programma; daar kwamen weliswaar maar weinig mensen op af, maar velen hadden wel onze flyer meegenomen. Daarmee hadden we in ieder geval onze merknaam mee verspreid.
Via allerlei kanalen zijn we zelf groepen en initiatieven begonnen: voor een collectief kaswoning project, voor lofts, etc. Daarbij zijn een paar simpele ideeën uitgewerkt om zo de markt te testen. Het loft plan bleek aan te slaan. Dat was een verdere uitwerking van ons loft project op het KNSM eiland, a ‘house like village’. Dat concept hebben we als het ware gekopieerd en op elkaar gezet als een soort loft village. Dat sloeg wel snel aan.
Het ging zo hard dat we via de website van Blok 0 zoveel leden kregen dat we allerlei informatieavonden gingen organiseren. Ook gingen wij door met het ontwerp steeds verder te optimaliseren. Zo hebben wij het project met die vier bureaus handen en voeten gegeven. Op dat moment kwam het project ook in Het Parool en in De Volkskrant te staan, later zelfs op Het Journaal. Zo groeide het steeds verder. Toen kwam die loting pas. We dachten eerst dat het ging om het kiezen van het beste project met de meeste leden. Tot dat moment hadden nog niet van de loting gehoord!
Dus het werd nog spannend of het überhaupt doorging? (7:35)
Ja, heel spannend! Ik heb één week lang bijna niet kunnen slapen. Want we hadden inmiddels 50 leden die allemaal €1000,- als inschrijfgeld hadden overgemaakt. En misschien konden we maar met 8 één klein projectje doen! Maar toen wonnen we dus vijf kavels in één keer; we hadden vijf van de acht beschikbare kavels gewonnen! Belachelijk! Die notaris haalde zo die nummertjes uit die envelop. Ik kreeg er een rood hoofd van. “Dat kan toch niet waar zijn”, dacht ik bij mezelf. En het volgende nummer: “Kavel Vier, de Hoofden!” Toen heb ik maar twee kavels teruggegeven, want heel Blok 0 had ik mijn eentje. En al die andere mensen boos, dat kun je je wel voorstellen: “Het is doorgestoken kaart!” Maar dat kon natuurlijk niet; de notaris had geschud en trok gewoon die nummers zo uit de envelop. We hebben gewoon enorm geluk gehad.
En op dat moment had u dus slechts die 50 inschrijvingen of leden? (8:43)
Ja, maar niet allemaal voor dezelfde woningen. De meesten waren geïnteresseerd in zo’n mooie, grote woning met uitzicht. Van die 50 die we toen hadden, zijn er op dit moment misschien nog 10 over; de rest is weg.
Maar daar zijn dus wel andere mensen voor in de plaats gekomen? (9:04)
Ja, natuurlijk. Het is helemaal uitverkocht. Maar dat gebeurt dus meerdere keren. Eerst waren kavel 1 en 2 als één kavel op de markt gezet, dus dat waren 50 woningen. Dat was te groot. Het stortte ook na een jaar in. Toen bleek dat we voor 60% a 70% vol zaten, maar elke keer dat er iets fout ging, waren er 30 gezinnen meteen bezorgd; terwijl het helemaal niet om hun woning ging! Bijvoorbeeld een klein probleem bij kavel 1 terwijl kavel 2 juist heel goed liep. Dus kwamen we op het briljante idee dat we die groepen eigenlijk kleiner moeten maken. We zouden ze eigenlijk weer moeten opknippen in twee losse kavels met twee verschillende projectbegeleiders, twee verschillende architecten.
Daarmee ook twee verschillende gebouwconstructies? (9:59)
Nee, het is wel hetzelfde concept, maar met twee, verschillende architectonische expressies. Dat was de enige manier om door te gaan. Want de hele groep was ingestort: de helft was weggelopen. Het bestuur was boos. Iedereen was aan het eind van z’n Latijn. Het proces was afgelopen door een aantal interne ruzies met het bestuur. Op dat moment hebben we gezegd: “We maken er twee kavels van en we schuiven iedereen naar kavel 1.” Die was toen meteen vol.
En die was daarmee 25 woningen groot geworden? (10:28)
Die was nu 30 woningen groot en de tweede kavel 20. Het punt was dat het bestuur verdeeld was. Die zei: “Het is een CPO project en jullie zijn zowel architect als ontwikkelaar en willen zelfs samen met de bouwer een bouwteam ontwikkelen. Wij vinden dat wij meer opdrachtgever mogen zijn.” Maar wij antwoordden dat het helemaal geen CPO project was; we hebben al een ontwerp en een kavel op onze naam staan. Die willen we overdragen aan jullie; jullie hoeven alleen maar mee te denken over de invulling en andere vragen: over collectieve ruimtes, over hoe we het proces zo veilig/risicoloos mogelijk gaan inrichtingen, welke aannemer we kiezen, etc. Het is natuurlijk ontzettend ingewikkeld voor mensen om daarin keuzes te maken. Je moet dus eigenlijk iedereen opleiden tot zelfbouwer. En dan nog vinden ze het doodeng. Dus dat stortte in en daarom hebben wij de regie over kavel 2 overgenomen. Zij mochten bij kavel 1 als opdrachtgever fungeren, maar wij wilden niet het hele project, waar we twee jaar aan hadden gewerkt, in gevaar brengen.
Hoe lang duurde inmiddels dat proces? (11:55)
We zijn drie jaar geleden begonnen en inmiddels is een iemand uit het bestuur vertrokken.
Is De Hoofden inmiddels ook een B.V., of iets anders, geworden om dit soort dingen de baas te kunnen? (12:29)
Het is nog steeds een maatschap in oprichting. Maar het bestuur is toen teruggebracht tot een kleinere club. En kavel 1 is daarmee doorgegaan met een nieuw bestuur, met frisse energie, dat ontzettend veel tijd in het proces hebben gestoken om zo met ons dat kavel 1 weer op te bouwen. Daarna zijn we met kavel 2 doorgestart, waarbij we zelf meer regie hielden.
Waren er op dat moment mensen die twee petten op hadden, als architect en bewoner bijvoorbeeld? (13:29)
Ja, van de architecten gaan er ongeveer vijf ook zelf wonen.
Zorgde dat voor scheve ogen binnen de groep, dat je zowel ontwikkelaar, architect als bewoner bent binnen zo een proces? (14:16)
Dat is soms heel moeilijk. Maar aan de andere kant, dat je zelf in je project gelooft en er zelf gaat wonen vinden de medebewoners ook een pré. Maar dat je ook initiatiefnemer en een soort ontwikkelaar bent, vinden ze enger. Het gaat uiteindelijk om het creëren van vertrouwen; dat je iemand in de ogen kunt kijken en dat ze zien dat je geen spelletje met ze speelt.
En was de reden voor het zelf gaan ontwikkelen dat zich nu een kans voordeed, of was het noodzakelijk voor de voortbestaan van het bureau? (15:05)
Allebei wel. Wij verdienen even veel aan het ontwikkelen als aan het tekenen van deze projecten. Maar dat ontwikkelen bestaat uit het proces begeleiden voor al die mensen, het verkopen van de woningen, het projectmanagen van het geheel, tot en met het beheer van de bankrekening van de vereniging. Tot nu toe maken we alleen verlies.
En dat gaat allemaal via uw architectenbureau? (15:43)
Ja, je wordt er ook soms gestoord van, eerlijk gezegd.
En zijn er veel dingen gewijzigd in de aanloop naar de nieuwe locatie in Buiksloterham? (15:58)
Ja, dat is echt meer zelfontwikkeling. Daar hebben heel lang het project vooraf in de markt getoetst en geoptimaliseerd totdat we zeker wisten dat het ging verkopen. Het geheim van de smid is een product maken dat marktconform is. Iedereen kan een mooi gebouw maken, maar lang niet iedereen weet hoe je dat gebouw maakt voor precies de goeie marktprijs. Dat weten wij ook nooit. Dus dat is een kwestie van uitproberen; je maakt iets en dat ga je testen in de markt, via informatieavonden bijvoorbeeld. En daar merk ik dat er veel vraag is naar één type en niet naar het andere; van deze woningen moet je er meer maken, van die andere juist minder. Op die manier laat je het ontwerp steeds meer groeien. En de mensen die er al bij zitten moet je ook steeds tevreden houden. Dus dat is heel lastig.
Maak jullie dan eerst een ontwerp en gaan jullie daarmee leuren, of zoeken jullie eerst een doelgroep en maak je daar dan een ontwerp voor? (16:58)
Dat laatste zou ik nooit doen. Ik zou het echt omdraaien. Wel eerst naar de doelgroep kijken, zonder ze echt te betrekken. Dat was in ons geval eerst onze eigen kennissenkring; eerst weten hoe zij zouden willen wonen. Een groot deel van mijn eigen netwerk is in het gebouw terechtgekomen. Zo krijg je een gevoel voor waar vraag naar is. Dan maak je daar een ontwerp voor en dat test je dan via de sociale media, een website of nieuwsbrieven. Vervolgens organiseer je informatieavonden daarover, waarbij je misschien met vier man begint. Maar die hebben ook kennissen en vrienden en als ze het leuk vinden, zit er de volgende keer acht man. Zo kan het snel gaan. Je moet dus heel veel investeren in marketing en in het sociale netwerk. Daarmee optimaliseer je het plan totdat het echt als een handschoen om die vraag past van de mensen die in jouw core-group zitten. Maar die eerste groep mensen gaat er uiteindelijk echt niet wonen; de eerste tien mensen vallen uiteindelijk meestal af, maar ze zijn heel belangrijk om het DNA van zo een project te bepalen. En als het project eenmaal geoptimaliseerd is, heb je misschien twintig geïnteresseerden. Daarmee heb je dan genoeg mogelijkheden om een aannemer erbij te vinden die daarin wil investeren.
Financiert de aannemer dan deels het project? (18:55)
Eerst is alles gratis. Als we na een jaar of zo een product hebben ontwikkeld, een locatie hebben verworven en genoeg geïnteresseerden hebben gevonden die het ook kunnen betalen, gaan we pas naar aannemer en vragen we of die zich wil inkopen.
Dus u draagt, totdat de aannemer erbij betrokken wordt, volledig het risico? (19:30)
Ja, de bewoners betalen weliswaar 1000,- tot 1500,- euro inschrijfgeld, maar dat krijgen ze deels terug als het project niet doorgaat, of als zij eruit stappen. Anders zijn ze echt opdrachtgever en dat wil je niet. Wij blijven de regie houden.
Dus als bureau bent u dan opdrachtgever, ontwikkelaar en architect? (20:13)
En zelfs gebruiker.
Bent u binnen die functies ook één rechtspersoon? (20:26)
Nee, daar hebben we verschillende B.V.’s voor opgericht. De ene B.V. richt zich op (project/product)ontwikkeling en onderzoek, en het architectenbureau zit in een andere B.V.; op die manier houd je de dingen beter gescheiden. Op het moment dat je denkt dat het wat kan worden, haal je de aannemer erbij. Daarvan wil je een stuk van je investering, onder andere in tijd, betaald krijgen. Je laat ze vooraf een kostenraming maken om te kijken of jouw inschattingen over bouwkosten wel kloppen. Over die kosten en ook over de kwaliteit van het project onderhandel je, open en op basis van vertrouwen, totdat je het moment hebt bereikt dat je zegt: “Hier gaan we samen voor!” Dan maak je ook een investeringsraming waarin je afspreekt wat iedereen gaat verdienen. En wij vinden het belangrijk dat we die geïnteresseerden niet kwijtraken die natuurlijk al een tijd op de wachtlijsten staan; misschien is hun project al uitverkocht of op vier woningen na verkocht. Dus zo een aannemer wil wel graag instappen.
Dus op het punt dat het object bijna vol zit, haalt u pas de aannemer erbij? (22:26)
Ja, of voor de helft vol. Dan duurt nog wel maanden voordat je met de aannemer eruit bent. En ondertussen loopt zo een project misschien wel helemaal vol. Vervolgens leg je alles vast in onderlinge contracten; daar zit ook de meeste tijd en geld in: in het maken van al die contracten met elkaar, met de aannemer, met de bewoners. Wij richten dan een corporatie op die we aan de bewoners overdragen. Daarna kiezen de bewoners het bestuur van die corporatie. Wij hebben het dus helemaal zelf ontwikkeld, maar we richten vervolgens een corporatie op waarin we die ontwikkeling plaatsen. En de mensen nemen die dan over. Daarmee worden ze weliswaar opdrachtgever, maar de kaders liggen dan zo vast in die contracten dat niemand de boel kan opblazen.
Maar het hele ontwikkelproces in de Houthavens is dus begonnen als een buitenkans? (23:52)
Het is allemaal begonnen met de Houthavens. We hebben een paar maanden later de tender in Noord (Buiksloterham, red.) gewonnen. Daar wilde eerst niemand zitten. Toen we eenmaal de tender hadden gewonnen, bleek dat ineens best populair te zijn. Maar eerst raakte je die kavels aan de straatstenen niet kwijt; nu wil iedereen daar zitten. Het kan snel gaan. Ook bij het Amstelkwartier hebben we geprobeerd een kavel te krijgen, maar dat is niet gelukt. Daar hebben we de tender verloren, maar we zijn dus constant aan het tenderen.
Ondertussen hebben we dus vier van die kavels waarbij mensen lid zijn van hun eigen corporatie. En die corporaties zijn op hun beurt weer lid van de club van De Hoofden. En die club opereert dan weer gezamenlijk als het gaat om het inkopen van materiaal voor de afbouw van de woningen: energieconcepten, groente voor een gemeenschappelijke tuin, kortingen delen, etc.
Klopt het dat u dus geen specifieke opdrachtgevers hebt, maar eerder een specifieke doelgroep? (25:59)
Het gaat eigenlijk niet om de specificiteit van een groep, maar het gaat om een zo divers mogelijke groep die samengebonden wordt in één identiteitsdrager, namelijk het gebouw. In één gebouw maken we een echte community waarin zowel rijke als arme mensen zitten.
En die groepen vormt u via de sociale media en informatieavonden? (26:32)
Omdat we verschillende woningtypes in een project combineren. Vanuit het ontwerp krijg je betere en minder goede woningen. Wij proberen die mindere woningen, met bijvoorbeeld minder uitzicht, dan wel een andere kwaliteit te geven; bijvoorbeeld dat ze zo goedkoop zijn, dat ze heel populair worden. Op die manier hebben wij geen verkoopprobleem. Maar de rijkere mensen betalen dan wel iets extra om die mindere of kleinere woningen goedkoper te maken. Wij taxeren het eerst helemaal op gevoel, en later met een makelaar, om op de juiste prijzen te komen. Dat voelen wij vooral aan door al die gesprekken die met mensen voeren: waar is nou vraag naar?
En moet u dan zelf actief aan die communities bouwen, of gebeurt dat vanzelf? (27:31)
Nou, dat laatste is meer droom dan werkelijkheid. We hebben om de paar weken een avond met de bewoners van zo een gebouw. En je ziet dat ze elkaar langzaamaan beter leren kennen en zich beter gaan organiseren, maar dat kan nog veel intensiever. Ik denk dat zodra de bouw begint, zal je zien dat dat steeds sterker gaat worden. Bij kavel 1 gaan we over een maand bouwen en je ziet dat de borrels echt gezellig beginnen te worden; daar is al een gevoel ontstaan. Bij kavel 2 moet dat nog gaan groeien; daar zit iedereen nog heel erg voor zichzelf in de groep. Ik denk ook niet iedereen elkaar vindt vanuit een gedeelde interesse maar vanuit een gedeeld belang. Dat gedeelde belang is dat je elkaar vasthoudt en niet de boel laat opblazen door één iemand. Anders breng je het hele project in gevaar. Het is toch voor een deel afhankelijk van zelffinanciering; mensen moeten een stuk zelf voorfinancieren.
In welk stadium moeten ze dat doen? (28:52)
Over de hele bouwfase: eerst €1500,- inschrijfgeld, dan 2% aanbetalen, etc.
Dat is toch niet heel anders dan een regulier nieuwbouwproject? (29:03)
Nee, maar ze hebben al €15.000,- op een rekening moeten zetten, als bewijs dat ze heel serieus zijn; dat vragen wij dan wel bij de kavel in de Houthavens. Bij de Houthavens is het anders gegaan dan in Noord; daar hebben we het eerst helemaal uitontwikkeld, het gebouw voor 70% gevuld en vervolgens een tender uitgeschreven voor de aannemers om te kijken wie dit wil bouwen. Eigenlijk was de vraag: “Wie wil dit project overnemen en bouwen voor deze woningprijzen?” Daarbij hebben verschillende partijen met elkaar geconcurreerd. En om te zorgen dat die partijen zeker zouden happen, hebben we van de bewoners €15.000 gevraagd, om op een derde-gelden-rekening te storten; zo konden de bouwers zien dat die mensen echt serieus zijn. In Noord is dat vertrouwen er al en de mensen lijken daar op een of andere manier serieuzer; dat voel je en proef je aan de sfeer in zo een groep. We hebben iedereen ook een hypotheekadvies laten doen, via een vast persoon. Daar in Noord is dan voor ons €1500,- al voldoende om de bouwvergunning in te dienen. Maar eigenlijk zou je voor de zekerheid wel iets meer geld kunnen vragen; om zeker te weten dat die mensen ook echt blijven. Op dit moment moeten ze voor de zomer nog 2% aanbetalen en dan zouden er best nog een paar mensen kunnen afvallen. Dan zouden we die gaten weer moeten opvullen.
En heeft het bureau nu de smaak te pakken? Zou u dit de komende jaren willen blijven doen? (31:04)
Ja, zeker.
Wat zijn dan de positieve elementen van deze zelfontwikkeling? (31:10)
Nou, er zitten zoveel verschillende kanten aan die zo leuk zijn. In de eerste plaats is er niets waardevoller dan direct voor de eindgebruiker te ontwerpen, omdat je dan veel meer waarde kan creëren in het ontwerp en in het proces. Er is niets leuker dan de hele tijd met die al particulieren aan tafel te zitten en hun eigen woning te ontwerpen. Daardoor krijgen we ook behoorlijk veel interieur-opdrachten; het leuke is dat we nu zo een dertig interieurs aan het ontwerpen zijn.
Dus u krijgt ook meer voldoening omdat u meer kunt ontwerpen dan doorgaans bij reguliere opdrachtgevers, zoals ontwikkelaars of corporaties? (32:13)
Ja, natuurlijk. Ik hou ook zeer van het feit dat je baas bent over je eigen product; dat je zelf aan de knoppen draait en zelf bepaalt of je meer investeert in kwaliteit of in de eigen portemonnee. Dat is allereerst heel leerzaam. Als architect krijg je inzicht in wat jouw keuzes, voor bijvoorbeeld de gevel, nou werkelijk kosten. Want het gaat uiteindelijk van jouw salaris af als je het te duur maakt. We hebben immers onderling afgesproken dat we de winst verdelen onder de bewoners, de bouwers en de architect. De bouwer en de architect vormen samen de ontwikkelaar, maar de bewoners ontwikkelen eigenlijk ook mee, zij het vanaf een later stadium. Zij investeren ook tijd in het proces: zij dragen ook bewoners voor; ze houden ook notulen bij. Dat verschilt van groep tot groep. De ene groep heeft liever dat wij zoveel mogelijk doen, de ander wil juist zelf bestuursfuncties vervullen. Ze zijn daar toch veel tijd mee kwijt en investeren dus vooraf. Daarnaast denken ze ook mee over hoe we het beste het project kunnen realiseren. Zo een klankbordfunctie is zeer waardevol. Dus daar krijgen ze voor betaald. Als de winst dus terugvloeit, heeft iedereen een gedeeld belang om de kosten niet te laten stijgen, ook de architect niet. Die moet geen dure, nieuwe grap bedenken die de prijs opdrijft. Toch merk ik dat het soms heel fijn is om juist wel je winst te daaraan te spenderen. Een element kan heel belangrijk zijn en dan kan ik de anderen overtuigen. Dan gaat het weliswaar van iedereens winst af, ook van de onze, maar dat is dan gewoon nodig. Dat kan je bij een projectontwikkelaar niet doen. Die willen daar meestal niet in mee investeren: dat een deel van de winst naar een mooiere pui gaat!
Wat zijn, naast de CPO strubbelingen, de nadelen van deze aanpak? Wat had u van te voren niet zien aankomen? (34:52)
Dat zijn meerdere dingen. De regelgeving is bijvoorbeeld een ramp: we gebruiken dubbel hoge ruimtes, die soms niet aan het Bouwbesluit. Het is bijna onmogelijk om die te laten voldoen, tenzij je er weer twee echte verdiepingen van maakt, zonder vide. Dat is echt zo stom!
Dat zijn architectonische/technische elementen tijdens de bouwaanvraag, geldt dat ook voor procesmatige onderdelen? (35:40)
Nou, dat geldt ook voor het proces van bouwaanvraag. Als je tegen mensen zegt dat je eerst het volledige ontwerp af moet maken, tot en met het interieur, en dan pas de bouwaanvraag doet, kan het wel. Maar als je het juist open laat, heb je een probleem. Je moet namelijk een vergunning krijgen op iets waarvan je niet weet hoe het er straks uit gaat zien; mensen kunnen er straks 100 m2, 200 m2 of maar 5 m2 inbouwen. Hoe je dat regelt in het vergunningentraject viel heel erg tegen. Maar ook hoe je dat met de erfpacht regelt: wat betekent dat voor de waarde van je woning? Hoe verdeel je de waarde tussen de woningen? Dat is allemaal ongelooflijk ingewikkeld geworden, maar wel de moeite waard. Als je namelijk kijkt naar de interieurontwerpen die we voor de mensen aan het maken zijn: daar doe je het nou voor; dat zijn allemaal unieke woningen geworden, totaal verschillend.
Had u voorzien dat u er zoveel werk uit zou halen? (36:42)
Nee. Het gekke is dat, doordat je het vertrouwen hebt gewonnen als groepsbegeleider, verkoper en architect van het geheel, mensen je ook eerder de opdracht geven voor het interieur.
Omdat ze weten wat ze aan u hebben? (37:01)
Ja, maar het blijft altijd spannend. Ze vertrouwen je gewoon. Ze denken: “dat is een goede gast.” Het is namelijk heel moeilijk om een vreemde architect zomaar een opdracht te geven. Het gaat om vertrouwen.
Terugkomend op de kernvragen, heeft u specifiek een business case geschreven? (37:43)
Nee, wij hebben door eigen tijd te investeren onze financiering geregeld. Vijf bureaus hebben samen tijd geïnvesteerd en de taken verdeeld. Ook de grondacquisitie hebben we met zijn vijven gedaan. En uiteindelijk sommigen meer dan anderen. We hebben gewoon een verdeling gemaakt.; deze investeert tien procent, die twintig procent, die dertig procent in het VO (voorlopig ontwerp, red.) of juist meer in het DO (definitief ontwerp, red.), en dan weer omgekeerd. Zo hebben we het verdeeld. We hebben een takenlijst voor alle fases bedacht en een kruisje erachter gezet: wie doet wat in welke fase.
En is de verdeling bij Buiksloterham hetzelfde? Is dat nog steeds de Hoofden? (38:23)
Nee, dat doe ik zelf. Dat doen we helemaal zelf, omdat de andere bureaus het niet aan kunnen. Het is gewoon te complex geworden om het samen te doen. We merken nu dat de verschillende bureaus hun eigen voordeel hieruit halen. De Architekten Cie. deed bijvoorbeeld niet alleen het tekenwerk, maar verzorgde ook deels de procesbegeleiding en de juridische ondersteuning. De Cie. zit nu samen met ons voor gelijke delen in het proces; de rest blijft meer op de achtergrond. ILA richt zich meer op het interieur, hoewel we dat inmiddels dus zelf ook doen.
Maar wij overtuigen onze partners dus met een goed concept. Een concept waarvan je kunt aantonen dat er vraag naar is. Als je op zo een informatieavond een volle zaal hebt, gaan je zakenpartners wel mee.
Dus u investeert daarvoor in de sociale media? Om zowel interesse te toetsen, als informatie over de markt te verzamelen? (39:55)
Ja, daarnaast werken we samen met Chris Kreijns, een bouwmanager en begeleider, die samen met ons de business case heeft opgezet. Dus we hebben eigenlijk wel vanaf het begin een plan van aanpak, een planning en een investeringsbegroting gebruikt.
Als u die business case niet gebruikte voor financiering, waarvoor gebruikte u die? (40:28)
Als communicatiemiddel met de bewoners en intern om de kosten, de opbrengsten, de woningprijzen en het honorarium inzichtelijk te maken. Wat gaan/mogen die woningen eigenlijk kosten? Vervolgens gaan we naar een makelaar en laten we het project taxeren. Om onze inschatting te toetsen. Zo zie je of er winst in het project zit. Ondertussen werk je dan aan de tender; om zo een kavel te krijgen moet je ook een business plan schrijven. Evenals een motivatie voor de financiering, hoe je risico’s afkaart en welke partners je hebt.
Is deze aanpak alleen maar geschikt voor nieuwbouw, of kunnen hergebruik projecten ook hiermee ontwikkeld worden (41:28)
Nee, hoor. Dat gebeurt al. Op dit moment worden bijvoorbeeld scholen hiermee ontwikkeld. Daar zijn al mensen in gespecialiseerd. Ook wij zouden dat wel willen doen, als iemand zo een gebouw heeft en kwijt wil.
Zou u het ook als het ‘unsolicited architecture’, op eigen initiatief doen, en een ontwikkelaar proberen te overtuigen? (42:07)
Dat kan, maar die ontwikkelaars willen allemaal lekker geld verdienen, er weinig voor doen en er weinig risico voor nemen. Dus we zien daar weinig marges in. Waar we eerder in geïnteresseerd zijn, is een stuk grond of gebouw van de gemeente krijgen. Maar ja, dat wil iedereen wel; dat is tegen alleen grondkosten ontwikkelen. Maar als ook de ontwikkelaars er winst op moeten maken, haal je het weer niet.
Wat is dan, opnieuw samenvattend, de rol van de architect? (42:42)
De architect is dus architect, conceptontwikkelaar, productontwikkelaar, financier van zijn eigen werkzaamheden, projectmanager, procesbegeleider, verkoper van het project, spin-doctor naar de gemeente en alle andere partijen toe, en zelfs interieurontwerper.
U laat dus het project pas relatief laat los. (43:17)
Op maat ontwerpen voor mensen, dat is wat we leuk vinden. Vier jaar geleden was ik al heel erg blij met een kleine verbouwing, waarvoor ik € 5000,- voor een half jaar werk kreeg. Nu hebben we dat maal 25 in één keer, dat is het grote verschil. Dat vind ik het leukste om te doen; al die kleinschalige projectjes.
Zijn die 25 eenheden dan een magisch aantal voor dit soort projecten? (44:04)
Nou, 50 is echt teveel en 30 is al aan de hoge kant; 20 is eigenlijk de ideale maat voor coöperatieve ontwikkeling waarbij je je eigen bewoners bij elkaar zoekt. Dan kan je nog een persoonlijke relatie met iedereen opbouwen en onderhouden, zonder dat daar weer een manager of een makelaar tussen moet zitten.
Hoe zou u deze manier van ontwikkeling omschrijven? (44:52)
Je zou het zelf-geïnitieerde coöperatieve woningbouw kunnen noemen. De coöperatie is een hele belangrijke manier om die ontwikkeling te kunnen doen. Zelf kan je niet als architect voor projectontwikkelaar spelen, omdat je niet een investeerder achter je hebt die het risico kan overnemen. Dus moeten de mensen samen het risico dragen.
Maar dat doen ze pas op het moment dat het ontwerp voor een groot deel geleverd is? (45:52)
De bouwer kan dat risico weer overnemen van de groep bewoners. Maar de mensen moeten eerst gezamenlijk die aannemer inhuren. Dus eigenlijk zet je een coöperatie op waarbij je een bepaalde kwaliteit tegen een bepaalde prijs zegt te willen realiseren en dat gaat doen met een bepaalde aannemer. Als je als bewoner wil instappen, moet je een lidmaatschapsovereenkomst tekenen. Daarmee wordt je lid van de coöperatie en bij een bepaald aantal leden, kan men de aannemer opdracht geven door middel van een koop-aanneemovereenkomst. Dat is weer een traditionele contractvorm waarmee je alle risico’s voor de bouw afbakent. Die periode dat die coöperatie actief is, is dus heel kort: het is eigenlijk de tijd tussen de goedkeuring van het DO door de gemeente, het verkrijgen van voldoende leden, het opstellen van de contracten en de koop-aanneemovereenkomst een paar maanden later.
Dus bij de bouwaanvraag was u nog zelf de opdrachtgever? (47:16)
Dat zijn we dan nog zelf, of samen met de aannemer. Het is al wel helemaal op de bewoners afgestemd en het type is al helemaal aangepast op die interesse. We hebben voor al die woningen dan ook al mensen, maar ze hebben dan nog geen rechten. Wij kneden het project naar de specifieke vraag van de mensen toe. Daarnaast hebben wij een ready-made concept dat we op verschillende locaties toepassen.