The second interview in the series of five held for my graduation project was with Tom Frantzen.
His latest project, Patch22, is currently being built in North Amsterdam and is heralded as the highest wooden apartment building in the Netherlands. This development was the result of a sustainable tender for the location and was largely developed by Frantzen himself, with the aid of the future inhabitants. For my thesis I spoke to him about this and his other experiences as an architect developer.
The interviews were held to inform case studies of developing architects and their respective projects. All interviewees were submitted to a base list of questions to provide better comparison of the varying approaches:
- What are your successfully initiated projects?
- How did you convince your partners in the project?
- Did you make a business case?
- How would describe the role of the architect in this project?
- When did you move own?
- What were the main obstacles you encountered?
Yet most interviews were held as conversations, with the questions acting as mere directives for the talks. All interviews were held in Dutch, the conclusions and report themselves are available in English by clicking here: The Rebirth of the Architect Developer – A.F.Mooi
Interview with Tom Frantzen, founder of FRANTZEN et al architecten, held on June 16th, 2014 in Amsterdam. (Text edited by Jenske Dijkhuis & Alexander Mooi)
Wat is het speelveld of de rol van de architect bij het ‘zelf ontwikkelen’? Hoe gaat het in zijn werk wanneer je als architect zelf een project initieert? (2:28 / 6:23)
Allereerst zal ik de voorgeschiedenis vertellen van hoe ik tot het zelf-ontwikkelen ben gekomen. In 2005 heb ik meegedaan aan een prijsvraag voor de bibliotheek van Stockholm. Elk jaar deden we als bureau aan één prijsvraag mee met als doel deze ook te winnen. De prijsvraag in Stockholm was één van de laatste die een ‘open’ inschrijving had. We hadden een prachtig plan ingestuurd, maar we kwamen er toen achter dat er duizend aanmeldingen en uiteindelijk rond 700 andere indieners waren. Ik reken mijzelf altijd tot de beste 10%, maar naar aanleiding van dit aantal was de kans op winst slechts één promille. Mijn ervaring is dat als je wint de kans op uitvoering ook klein is. Als je positief denkt, is die kans 50%; het kan wel of niet. Ik had dus een half promille kans om zo een grote opdracht binnen te halen. De investering vanuit ons was inmiddels echter al zo’n € 30.000,- aan manuren, printkosten, maquettes, verzendkosten, etc. Dat soort bedragen zijn overigens heel normaal; die gelden voor elke Europese aanbesteding. Daar gaat zo € 50.000,- tot € 60.000,- in zitten. Voor die uren moet er een kantoor zijn, computers, sociale lasten, lunch en ga zo maar door. Na die berekening bleek deze deelname economisch gezien geen goede business-case. Tegelijkertijd wees mijn accountant mij op de nood voor mijn pensioenreserves. Zo ben ik begonnen met een pand in Maastricht. Wij hadden voor onszelf daar een boerderij gekocht om in te gaan wonen, maar we waren er uiteindelijk toch niet naar toe verhuisd. Toen ben ik deze carré boerderij zelf gaan ombouwen tot meerdere woningen.
Dit was in 2005, nog voor het begin van de crisis? (10:02)
Ja. Al had ik daar toen niet de financiële middelen voor. Ik heb die boerderij omgebouwd tot een drietal woningen, maar als architect heb je niet een paar ton op de bank staan. Financiering voor kleine projecten is nooit gemakkelijk. Bankiers praten nu eenmaal makkelijker over grote getallen.
Is het niet zo dat bij een groter project de financiële haalbaarheid of het risico wijzigt in vergelijking tot kleinere projecten? (11:02)
Daar heeft het niets mee te maken. Banken hebben geen interesse in klein grut. Dat kost te veel inspanning op het relatief uitgezet vermogen. Maar ik ben gewoon op eigen kracht begonnen met de eerste woning verbouwen. Deze woning heb ik toen verhuurd. Met de huurinkomsten kon ik de hypotheek dragen. Vervolgens kon ik met het overschot uit mijn bedrijf de rest financieren en vanuit mijn holding daarna zelf hypotheken verstrekken.
U bent zelf hypotheken voor uw project gaan verstrekken? (11:42)
Dat kan vanuit een holding. Je hebt een werkmaatschappij en een holding. Vanuit een holding kan je, mits je dit aangeeft bij de Kamer van Koophandel, zelf hypotheken verstrekken. Dus ik ben toen aan mijzelf als privépersoon hypotheken gaan verstrekken en heb daarmee een tweede woning gemaakt en die verhuurd.
Was dat niet riskant? Stel u heeft een ongeluk tijdens de verbouwing en u kunt een half jaar niet werken? (12:00)
Ik heb niet zelf gebouwd; dat heb ik de aannemers laten doen. Voor de eerste woning hebben we wel nog veel zelf gedaan. Bij de tweede woning niet meer. Deze is nu verhuurd en door tijdgebrek staat nu de derde woning te wachten op verbouwing. Dan komt er nog een klein B&B huisje. Omdat één van mijn huursters een horecaondernemer is, kan zij dat perfect erbij beheren. Zo kan zij ook wat bijverdienen, want de huren zijn vrij hoog. Ik zorg zo ook voor dat er faciliteiten zijn, waardoor een heel goede huurder kan blijven huren. Bijkomstig voordeel is dat wij er dan ook af en toe naar toe kunnen; ik kom namelijk oorspronkelijk uit Maastricht. Dat was eigenlijk mijn eerste project waarbij ik over architectuur ben gaan nadenken als meer dan een architectonische business-case. Ik wilde er uiteraard iets bijzonders maken, maar ik zag het ook als financiële business-case.
Heeft u bij dit eerste project eerst een business-case geschreven om daarmee naar de banken te gaan? (13:28)
Bij de eerste woning was het relatief gemakkelijk gegaan omdat ik de boerderij oorspronkelijk als eigen woning had gekocht. Dan worden er niet veel vragen gesteld. Pas toen ik bij de bank aangaf het verder te willen ontwikkelen, moest ik een business-case schrijven. Maar dat is relatief eenvoudig. Je moet aan de bank de geldstroom kunnen aantonen en het rendement. Dat was eigenlijk de eerste keer dat ik ontdekte dat een architect ook zelf zijn eigen opdracht kan maken.
Deze woningen zijn dus een project dat nog steeds doorloopt? Wat was het daaropvolgende project, was dat groter? (14:20)
Deze woningen waren de eerste prikkel om aan architectuur te rekenen in financiële zin. Daarna heb ik een aantal projecten opgestart. Bijvoorbeeld woningen in Heerdewapenveld, in de buurt van Zwolle. Daar vonden we in 2008 een locatie die getransformeerd moest gaan worden. Daar hebben we plannen ontwikkeld voor 36 woningen, een bouwaanvraag gedaan en toen het hele plan verkocht aan woningbouwvereniging Habion. Echter, op het moment van de contracttekening kreeg Habion een belastingnaheffing over BTW. Dit was al tijdens de crisis in 2009-2010. En daarmee werd de koop stopgezet. Dat kan dus ook gebeuren.
Wat gebeurde er toen? Was de investering al gedaan? De plek aangekocht? (15:42)
Ik had de plek niet gekocht. Dat is heel belangrijk. Mijn visie over project ontwikkelen is dat je je geld zo min mogelijk in de locatie moet steken. Ik doe het op dezelfde wijze als bij een prijsvraag: door het maken van een plan. Dat plan kan mijn bureau produceren. Als dat plan omarmd wordt, hangt de locatie er aan vast. Dan moet je een manier vinden om de aankoop van die locatie zo lang mogelijk uit te stellen.
Maar wel met de zekerheid dat die locatie überhaupt aan te kopen is? (16:34)
Daarvoor moet je dan exclusiviteitscontracten tekenen. Ik krijg dan van een grondeigenaar een bepaald aantal jaar om het plan te ontwikkelen zonder dat de grondwaarde stijgt.
Hoe selecteert of vindt u een locatie? (16:53)
Iemand die al iets van zo’n locatie wil maken, kan hem verkopen of zelf gaan ontwikkelen. Zo iemand moet dan een architect gaan inhuren om een plan te ontwikkelen. Dan beginnen de uitgaven voor de eigenaar van de grond meteen. Als er iets is wat een architect goed kan, als investering, is dat het maken van een plan. Dat is hetzelfde als met een prijsvraag; dan maak je ook een plan.
In hoeverre neemt een ontwikkelende architect een andere rol aan? (18:02)
Ik denk wel dat de rol verandert; dat de architect weer initiator wordt: iemand die potentie ziet en in beeld brengt. Die potentie zoek je dan niet alleen ruimtelijk, maar je maakt het ook financieel inzichtelijk.
Dat heeft dan wel de consequentie dat je bijvoorbeeld een holding opricht? (18:57)
Dat is nu al zo. Als je meer gaat verdienen, is het handiger om een dubbele B.V. structuur te hebben. Zodra je één B.V. begint, begin je er beter gelijk twee. Je hebt een holding, je persoonlijke B.V. Daaronder zit een werkmaatschappij met daarin al je kosten en je personeel. Mocht het ooit slecht gaan, kan je de werkmaatschappij failliet laten gaan. Maar dan zit al je eigen kapitaal nog veilig in de holding. Dat is een simpele structuur die voor half ondernemend Nederland geldt. Met een holding kan je dingen doen zoals daar je latere pensioen uit betalen. Het architectenpensioen is niet voor ondernemers; die moeten zelf vermogen opbouwen. Het is er voor werknemers van een architectenbureau. Samengevat vind ik dat de veranderende rol van de architect is om meer te initiëren. Dat is anders. Dat initiëren moet niet alleen de ruimtelijke maar ook de financiële potentie van een plan aantonen. Die moeten beide kloppen om een plan van de grond te krijgen.
In hoeverre moet je je als architect in de financiële kant verdiepen? (20:55)
In de praktijk zal je merken dat ook een ontwikkelaar nooit is opgeleid als projectontwikkelaar. Daar is geen opleiding voor. Voor de helft zijn dat handige jongens, die hadden ook auto’s kunnen verkopen. De andere helft bestaat uit juristen die in vastgoed terecht gekomen zijn, of makelaars die de potentie zien.
Is de rol die u in een project aanneemt steeds dezelfde? (21:56)
Nee, dat wisselt per project. In het eerstgenoemde voorbeeld ben ik feitelijk ook de belegger. Daar gaat het om lange termijn rendement. Een ontwikkelaar is vaak geïnteresseerd in korte termijn rendement. Om van niets iets te maken, zelf de waarde te creëren en het dan te verkopen: eventueel aan een belegger, een beleggingsmaatschappij die het verhuurt, of direct aan de eindgebruiker, de kopers van de woningen. Er zijn veel verschillende rollen om aan te nemen. Soms is er een grondeigenaar die ook de eindgebruiker wil worden. Dan hoeft er alleen een goed gebouw te komen. Vaak wordt daar een ontwikkelaar bij betrokken, die op zijn beurt een architect inhuurt. Dat kun je als architect ook zelf doen. Mits je de business-case voor de grondeigenaar meeneemt.
Je moet dus al snel een project als business-case presenteren om mensen te overtuigen? (23:23)
Ja, maar een business-case is niet alleen een financieel plan. Een business-case is in feite een populaire term voor een onderzoeksvoorstel. Het is een plan waarin je een idee vastlegt en alle condities die daar invloed op hebben onderzoekt. Je probeert er in een lijn uit te zetten hoe je het einddoel denkt te bereiken. Daarin zit zowel een financiële als een inhoudelijke component. Een business-case stelt dus naast financiële ook architectonische doelen.
Gaat een het architectonische deel van de business-case verder dan het stellen van een programma van eisen? (24:36)
In mijn geval is het geheel pas compleet als het ook een soort schetsontwerp bevat. Je hebt in ieder geval al mogelijkheden voor de ontsluiting en de typologie onderzocht: wat voor soort woningen je bouwt en voor wie ze zijn bestemd. Of welk soort bedrijfsruimten en voor welke doelgroep deze zijn. Daarin zit al veel architectuur.
Is het een menging van de fases zoals de architect die traditioneel behandelt? (25:24)
Ja, dat klopt. Ik heb in het verleden ook veel voor ontwikkelaars gewerkt. Waar ik het vaak fout zag gaan, is dat een ontwikkelaar een locatie aankoopt en in het bestemmingsplan kijkt wat er gerealiseerd kan worden. Daarop bepalen zij hun volumes. Ze denken dat de grond daarmee een bepaald bedrag waard is en betalen teveel voor de grond. Als architect kom je er daarna pas achter dat je in dat volume nooit het juiste aantal woningen krijgt. Die zouden op die locatie niet verkopen of niet de juiste typologie zijn. De rendementen in vastgoed zijn niet zo hoog. Dat is slechts 5 à 7 % en dat is weinig. Op een heel project is dat slechts de verkoop van de laatste anderhalf tot twee woningen. Als architect zit je er dan mee dat als die laatste anderhalf tot twee woningen niet in het volume passen, past het hele project niet. Dan moest alles weer goedkoper, enz.
Waar zit bij een door de architect zelf geïnitieerde projecten het rendement? (27:19)
Ik gebruik een traditioneel model om aantal dingen gescheiden te houden. Ik heb met een partner een extra B.V. opgericht die de opdrachtgever is. Deze B.V. is voor de helft eigendom van mijn holding en voor de andere helft van de holding van iemand anders. Die B.V. is opdrachtgever, initiator en eigenaar van het project. Als architect lever ik mijn architecten-diensten aan die B.V. Ik zorg dus dat ik tot mijn eigen B.V. in een traditionele relatie van architect sta.
Wat is de reden om dat zo op te lossen? (28:48)
Dat doe je om de twee geldstromen uit elkaar te kunnen houden. Als architect heb je een dienstverlenende component, het maken van de plannen. Het financiële aspect valt meer onder het werk van een ontwikkelaar. Daarvoor heb je een dubbel verdienmodel. Als architect verdien je goed aan je werkzaamheden. Met jezelf is het immers goed onderhandelen over je prijs. De winst van een project, het rendement van 5 tot 7% of liever nog 10% gaat naar de andere B.V.
Komt het geld bij uw architectenbureau dan alleen terug door de werkzaamheden als architect onder gunstige voorwaarden of ook middels winst op het project? (29:44)
Het architectenbureau wordt alleen betaald voor zijn werkzaamheden aan het project. Bij de B.V. die daarboven zit, komen de winsten van het project binnen. De helft van die winst gaat weer naar mijn holding en mijn holding is weer eigenaar van het architectenbureau. Mijn holding kan vervolgens beslissen om geld in het architectenbureau te investeren om plannen te onderzoeken. Zo kan mijn Holding aan het architectenbureau opdracht geven een nieuw project te initiëren door middel van ‘research and development’ geld.
Kan de ontwikkelende tak van de B.V. ook worden verkocht om bijvoorbeeld voor een nieuw project een andere constructie op te richten? (30:40)
Dat klopt. Ik heb de B.V. bewust losgesneden van het architectenbureau en de holding zodat je in verschillende relaties kan staan tot projecten op verschillende locaties.
Is het niet lastig om tijdens een project met verschillende petten op te staan? (31:23)
Nee, bij veel bedrijven waar de financiële belangen groter worden, worden ook de stromen gescheiden. Maar soms is die verstrengeling lastig. Bijvoorbeeld bij Patch22 koop ik voor mijzelf ook één van de woningen die ik daar ontwikkel. Dat was ik bij aanvang niet van plan. Maar toen ik eenmaal zelf een grote woning in het project had gekocht, bleek dat de aanleiding voor andere mensen om ook in te stappen. Het begon toen ik en mijn partner in de B.V. een duurzaamheid-tender zagen met een nieuwe aanbestedingsmethode van de gemeente Amsterdam. Dat was een vorm waarbij wij dachten de reguliere ontwikkelaars te kunnen verslaan. Het gaat bij deze aanbesteding namelijk niet over grondbieding, maar over het realiseren van duurzame kwaliteiten. We zijn beide ondernemers in Amsterdam-Noord en wilden kijken of we zelf in de omgeving werkruimten konden realiseren.
Op welk moment bleek het nodig om uzelf als koper/bewoner aan het project te compromitteren? (34:37)
Dat bleek nodig om aan de verkoop een start te geven. Nu is het bijna allemaal verkocht.
Op welk moment trekt u zich als architect terug uit een project? (35:50)
Als je verstand hebt van de financiën achter een project, dan kun je ook alternatieven aandragen of het anders doen. Zo hebben we een project ooit met 36 woningen verkocht. Daar zaten grote grondbiedingen achter. Toen kwam de crisis en de grond werd steeds minder waard. De politiek veranderde en dus viel het draagvlak voor een groot project weg. Dus werd het project steeds kleiner. Op een gegeven moment moet je het evenwicht terug vinden. Nu begint van dat project in januari 2015 de bouw. Uiteindelijk zijn het van 36 woningen nu 8 rug aan rug, patiowoningen geworden. Dan moet je dus behoorlijk kunnen rekenen wil dat rendabel blijven. Voor de 36 woningen moest je stukken grond er bij kopen en deals maken met de gemeente om grond te ruilen, etc. Nu is het project klein en maken we een woningtype voor een heel andere doelgroep. Het is een soort ouderen-bungalow tegenover een verzorgingstehuis met een woonprogramma op de begane grond, zodat de bewoners daar eigen zorg kunnen inkopen. Daarbij heb je als architect helemaal doordacht bij welke soort typologie je weinig of gecombineerde buitenwanden hebt, waardoor de bouwkosten laag zijn. Hoe krijg ik ook een financieel interessant ontwerp?
Is er door deze aanpak een wezenlijk andere rol van de architect ontstaan of is dit de evolutie van de architect? Een nieuw soort architect of een nieuwe fase? (38:17)
Misschien is het een nieuw soort architect, hoewel er altijd architecten zijn geweest die het zo gedaan hebben: Louis Baragán was ook ontwikkelend architect, net als Ricardo Bofill. Alleen gaven zij nooit veel ruchtbaarheid aan hun dubbelrol. Ik denk dat het belangrijk is er meer aandacht aan te geven, want het is een genre; niet iedere architect is voor deze werkwijze geschikt, heeft het financieel inzicht of de interesse daarvoor. Het rekenen aan een bouwproject zie ik als gereedschap om goede architectuur te maken.
Uiteindelijk is deze werkwijze dus een middel om architectuur te bedrijven in plaats van de evolutie van het vak architect? (39:28)
Het is een evolutie van het vak. Maar de wil om architectuur te maken moet wel blijven. Binnen de financieel georiënteerde architecten zit ik misschien wel aan de avant-garde kant, maar ik wil ook gewoon dingen maken die in het Architectuur Jaarboek terecht komen. Dat is het niveau waarop ik wil werken. Het is mijn keuze geweest om daar deze manier van werken voor nodig te hebben.
Is het zo dat uw bureau zich voornamelijk op dit soort zelfbouw projecten is gaan richten of zit er een andere verhouding in? (40:40)
Mijn doel is om uiteindelijk volledig volgens deze wijze projecten te doen. Daarnaast heb ik ook projecten als dienstverlenend architect. Dat is soms handig om de cashflow van een bureau gaande te houden. Mijn verdienmodel is namelijk volledig omgedraaid. Zo waren de crisisjaren voor mij niet erg. Waar je als dienstverlenend architect in een project betaald krijgt naarmate de werkzaamheden vorderen, krijg je als risicodragend, initiërend architect het honorarium pas wanneer de waarde al gerealiseerd is.
Moet je als zelf ontwikkelend architect dan geen (financieel) lange adem hebben? (41:42)
Ja, en net als met prijsvragen gaat de helft van de initiatieven uiteindelijk niet door. Er wordt met de overige projecten een buffer opgebouwd. Er is altijd veel verontwaardiging over de marge die een ontwikkelaar op een project verdient. Men moet zich daarbij ook realiseren dat een kwart tot de helft van de inspanningen om nieuwe projecten te starten tot niets leiden.
Is deze nieuwe rol van de architect voor u bevrijdend? (42:48)
Een mooi voorbeeld is de houten hoofdconstructie van het pand bij Patch22. Dat had ik van een opdrachtgever nooit mogen doen! Het biedt mogelijkheden. Het klinkt gevaarlijk om je wil in een project door te drijven, maar het is ook een kans om experimenten die je wilt doen tot een goed eind te brengen. Dus ik vind het wel bevrijdend. Houten gebouwen worden wel gemaakt in bijvoorbeeld Duitsland en Oostenrijk, maar daarbij is het houtskelet uit zicht. In die zin was Patch22 een architectonisch experiment om te kijken of we een houten gebouw konden maken.
Was het uitgangspunt ook om deze duurzaamheid-tender te gebruiken als experiment of was het om de prijsvraag te winnen? (43:50)
Het is beide. Het experiment is tegelijkertijd het argument om te winnen.
Los van welke vorm de opdracht heeft, tender of prijsvraag, wordt dus per project de beste vorm bekeken om het project te ontwikkelen? (44:44)
Wat mij anders maakt dan andere architecten, is dat ik niet een soort product bedenk, maar ik meer context gericht ben. Dus een andere architect is bijvoorbeeld een specifiek product aan het perfectioneren. Die heeft een woningtype bedacht waarmee hij/zij plannen maakt. Ik kijk per locatie en context opnieuw naar hoe je de specifieke opdracht ontsleutelt en een probleem oplost. Voor elke context past een bepaalde architectonische vorm én een bepaalde business-case.
Kost dat maatwerk voor elke opdracht extra moeite? (47:04)
Toen ik met deze werkwijze begon, heb ik mijn architectenbureau ontmanteld. Ik werk nu samen met ZZP-ers die ik per project bij een opdracht betrek. Dat was een keuze ingegeven door de crisis, maar ook omdat het aantal projecten met een gegarandeerde inkomstenstroom laag lag. Juist die initiërende rol waarbij je oppervlakkiger ontwerpt, maar waar wel veel kennis van zaken achter moet zitten om tot het juiste schema en de juiste architectuur te komen. Die werkwijze, in combinatie met het financiële verhaal, kan ik heel gemakkelijk zelf doen. Op moment dat er meer productie bij komt kijken en wordt verlangd, kan ik desgewenst mensen erbij betrekken.
Betekent dat ook dat de risico’s worden gespreid over de ZZP-ers ? (48:42)
Nee, het risico wordt door mij gedragen en zij worden gewoon als werknemer betaald voor hun diensten. Als er werk verricht moet worden, krijgen ze opdracht om dat specifieke werk te verrichten. Is er echter geen opdracht, dan is er ook voor hen geen werk. Ook dat is een nieuwe situatie. Mijn hoofdactiviteit is echt het initiëren, daarna komt via mij de productie op gang.
Zijn er specifieke obstakels die u in het begin van dit proces niet had voorzien? (50:06)
Banken heb ik in dit hele proces bewust ontweken. Alleen tijdens het eerste project heb ik met de bank te maken gehad. Patch 22 heb ik op andere wijze gefinancierd. Daar heb ik eerst een het idee ontwikkeld over hoe ik het geld bij elkaar kon krijgen. Ik ben gaan kijken wie er belang had bij de komst van het project. Dat waren aannemers, die moeten hun portefeuille gevuld en hun bedrijf in stand houden. Aannemers hebben een acquisitie-budget van gemiddeld 10% op de te verwachten winst van een bouwproject. Mijn berekening was als volgt:
Patch22 is 5000 m2. 5000 x 1000 = € 5.000.000 (5 miljoen). 10% van 5.000.000 = € 5.00.000. Daarvan 10% is € 50.000.
Die € 50.000 is dus bij dit project het acquisitie-budget van de aannemer. De verwachtte ontwikkelingstermijn van de start van het project tot verkoop is drie jaar. Een obstakel was dat die termijn uiteindelijk langer duurde. Dat € 50.000 aannemers-budget, verdeeld over drie jaar, betekent een mogelijke besteding van € 16.000 per jaar. Als een aannemer daarvoor bij een bank een financiering/ lening regelt van ongeveer € 300.000, kan mijn B.V. daardoor de nodige investering maken voor bijvoorbeeld het inhuren van adviseurs op gebied van brandveiligheid, de constructeurs en voor het betalen van de leges. Dus gingen wij als B.V. op zoek naar een aannemer die aan ons dat bedrag wilde lenen.
Onze B.V. is daarmee opdrachtgever van de aannemer, maar leent ondertussen van dezelfde aannemer. Dat is wederom een soort dubbele constructie waarbij ik wel altijd de formele opdrachtgever ben van de aannemer. Dat is een fijne positie. Als je toch niet met de aannemer verder wilt, kan dat en heb je alleen een lening die je aan hen moet aflossen, maar geen verder contract tot bouw. Om de aannemer te overtuigen lag er dus de business-case en de reeds gewonnen tender. Er was dus al veel waarde gecreëerd en ons plan was verbonden aan de kavel.
Was dit de eerste keer voor deze vorm van planaanpak en hoe reageerden de aannemers hier op? (53:29)
De aannemers trokken eerst hun wenkbrauwen op, maar vonden het een interessante gedachtegang. Uiteindelijk hapt er één iemand toe en kan de bal gaan rollen. We hebben dus het hele project op eigen risico ontwikkeld. Vervolgens hebben wij klanten laten reserveren. In een CPO constructie wordt je als klant zelf risicodrager binnen het project. Bij deze constructie niet. Dat betekent wel dat je een aanbetaling moet doen voor de woning: een soort reserveringskosten. Die krijgt de klant terug mocht, om welke reden dan ook, vanuit ons het project gestaakt worden. Als de klant zich terugtrekt, dan vervalt de reservering aan ons. Dat is echter het enige risico dat de klant loopt. Het risico voor prijsstijgingen ligt ook bij ons als ontwikkelaar. De klant reserveert dus op moment X voor Y bedrag een woning. Op moment dat het project is afgerond, tekent men pas het koopcontract. Bij een CPO constructie is het risico voor de klant, als deelnemers van een vereniging risicodragend, en dat is niet voor iedereen haalbaar.
Waardoor kwam de uiteindelijke vertraging van het project (drie jaar)? (55:40)
Bij de vertraging vanuit de gemeente liggen de werkelijke obstakels. Nederlandse planologische wetgeving is moeilijk. De bouw is heel juridisch geworden. Bestemmingsplannen zijn rigide omschreven en als iets niet daarbinnen past, dan moet dat worden aangepast. Dat duurt lang, eisers kunnen bezwaar aantekenen en dan duurt het nóg langer. Ondertussen wil een ander deel binnen de gemeente dat je de grond gaat betalen. Maar dat probeer ik dan aan te vechten zolang er vertraging is. Dat is wat ontwikkelaars al gewend waren. Er valt nu minder te regelen en er heerst grote angst om risico te nemen. Niet alleen in financiële zin, maar ook in het doen van toezeggingen. Dat lijkt een onomkeerbaar proces dat op maatschappelijk vlak plaatsvindt. Enerzijds wordt gezegd dat men meer vrijheid wil faciliteren, terwijl anderzijds de wetgeving steeds nauwkeuriger wordt en processen langer duren.
Komen de klanten voor wie u woningen ontwerpt voort uit de casus voor een locatie of vanuit de gedachte het optimale rendement te behalen? (58:09)
Het publiek komt voort uit de plek. Het is maatwerk voor een specifieke doelgroep op een specifieke plek. Patch22 ligt in Buiksloterham (Amsterdam-Noord). Wij mochten op die plek 5000 m2 bebouwen. In een optimale situatie had ik 40 woningen van 125 m2 kunnen maken. 40 normale woningen voor normale mensen zijn er genoeg in Amsterdam. Dat is niet het potentiële publiek voor Buiksloterham. We moeten voor een ander soort bewoner ontwerpen. 20 bijzondere mensen vind ik in Amsterdam sneller dan de 40 normale bewoners, dus maken we de huizen voor hen twee keer zo groot. Zo kan ik ook als architect het soort woning bouwen dat ik nu mis op de markt. Echt groot, loft-achtig, in overvloed. De grote woningen zijn inmiddels allemaal verkocht. Wegens gemeentelijke voorschriften moesten we ook normale eengezinswoningen bouwen, maar die verkopen slecht. Daar zit een ander soort bewoners in; die pas durven te kopen als het zeker is dat het project er komt en wordt uitgevoerd. Een ander project waar ik mee bezig ben, is op het Zeeburgerpad (Amsterdam). Dan zit je op een plek in transitie, waarbij onze redenatie was dat we geen grote woningen konden maken. Bijvoorbeeld vanwege de voorschriften van de gemeente over parkeernormen. Daarbij zoek je dan bijvoorbeeld naar een woningtype met een daarbij behorende, lage parkeernorm zoals studentenwoningen. Zo’n project is dan heel anders. Zo is er ook het project in de buurt van Zwolle, tegenover een bejaardentehuis. Deze woningen zijn geschikt voor rolstoelen en hebben als doel dat men langer zelfstandig kan blijven wonen. Voor het oproepen van zorg aan de overkant van de straat volstaat één druk op de knop.
Liggen er door deze aanpak extra kansen voor zowel de architect alsmede voor de eindgebruiker? (1:02:39)
Dat klopt, maar de eindgebruiker hoeft niet, zoals bij een CPO constructie, vanaf het begin betrokken te worden. Er zijn architecten die dat veel beter kunnen dan ik. Ik ben handiger met architectuur dan met mensen. Deze projecten zijn echt vanuit de architect en de architectuur geïnitieerd. CPO projecten zijn niet gemakkelijk. Wat je daarbij ziet is dat, wanneer zo’n project klein blijft, het redelijk goed gaat. Bij meer dan 30 woningen hou je de groep als ontwikkelaar moeilijker bij elkaar. Zo zie je vaak dat de CPO projecten op termijn toch risicodragende projecten worden. Daar moet je dan ‘achtervang’ bij gaan zoeken in de vorm van een woningbouwcorporatie of iets dergelijks. Als veel woningen uit zo’n project niet verkocht of door de CPO gevuld zijn, krijg je dat een corporatie dan wil dat het binnen hun gemene deler valt.
Maar samengevat zijn de belangrijkste obstakels tijd en regelgeving. Het handhaven van de regelgeving, de procedure-tijden voor de doorvoer en het wijzigen van die regelgeving.
Zijn die obstakels de reden om toch andersoortige, traditionele projecten te blijven aan nemen? (1:06:34)
Dat en de cashflow. Maar ook projecten die ik doe omdat ze interessant zijn, of projecten die ik aanwijsbaar doe om de cash flow op gang te houden. Ik probeer ze wel architectonisch goed te laten zijn, maar ik heb er minder problemen mee als die projecten het wat minder goed doen.
De ambitie is en blijft dus om uiteindelijk slechts architect-geïnitieerde projecten te realiseren? (1:07:30)
De ambitie is om uiteindelijk alleen dat te doen wat ik leuk vind.